ABSD让你买不起SG住宅。Bangkok才是真正的东盟配置。

ABSD(额外买方印花税)

在新加坡的影响

外国人购置新加坡住宅须额外缴60%·实际上将入场价格提升至三倍·令非公民几乎无法在新加坡住宅市场获得有效回报

泰国的处理方式

泰国对外国人配额公寓不设同类外国买家附加税。特别营业税(5年内出售为3.3%)和过户费(约2%,买卖双方协商分摊)构成进出成本·远低于ABSD的60%壁垒。

SSD(卖方印花税)

在新加坡的影响

新加坡住宅4年内出售须缴4%至12%·锁定资金

泰国的处理方式

泰国处置时的预扣税按持有年限递减,持有满5年后较为优惠。无类似SSD的4年惩罚性锁定期。资金可更早回笼。

房产税(新加坡自住与投资差别)

在新加坡的影响

新加坡投资性住宅每年须缴的房产税远高于自住·10年累积形成显著拖累

泰国的处理方式

泰国2020年《土地与建筑物税法》采用极低税率·5,000万泰铢以下的住宅主要持有几乎零负担。不存在新加坡式的投资vs自住税档划分。

货币与国别集中度

在新加坡的影响

大多数新加坡居民高净值人士的资产默认集中于新元和新加坡本地资产 · 配置 Bangkok 可获得真正不相关的区域敞口,而非又一个与新元/港币相关联的市场

泰国的处理方式

十年来,泰铢一直是最稳定的新兴市场货币之一 · 同处区域但与新元不相关,因经济基本面不同(泰国旅游业+制造业 vs 新加坡金融+物流)。真正的多元化,而非伪多元化。

新加坡私人银行家

DBS Private、OCBC、UOB 或 Bank of Singapore 的资深从业者。净资产 300 万至 800 万新元。ABSD 阻碍了本地住宅配置。在 S-REITs 与新加坡上市股票之外寻求 ASEAN 多元化。典型购置:1800 万至 3500 万泰铢的两房,位于沙吞、河滨或品牌公寓。

IPO 后的新加坡创始人

刚在 SGX 上市,或刚出售区域科技公司股权。流动性事件规模 200 万至 600 万新元。希望在集中于新加坡 SGX 股票及 ABSD 限制的新加坡住宅之外进行配置。典型购置:1500 万至 3000 万泰铢的两房,位于普隆蓬、通罗或阿索克。

退休的新加坡高管

来自跨国公司新加坡总部或区域金融部门的资深企业退休人士。净资产 200 万至 500 万新元 + 固定收益养老金或 CPF 提取。考虑将 Bangkok 作为半年居所,与新加坡主要住所并行(LTR Wealthy Pensioner)。典型购置:1200 万至 2200 万泰铢的两房,位于普隆蓬、沙吞或河滨。

新加坡家族办公室主理人

跨代际的新加坡亚裔家族财富。净资产 1000 万新元以上。在新加坡本地与香港(已受地缘政治制约)之外构建多元化 ASEAN 敞口。典型购置:3000 万至 8000 万泰铢的品牌公寓(Mandarin Oriental、Aman、Four Seasons),位于沙吞、河滨或普隆蓬。