对比 · 8个本国市场
外国投资者只能选择本国监管允许的产品：SCPI、BTL、Direkt-Immobilien、REITs、1031交换、被ABSD加重的新加坡房产、受制裁限制的俄罗斯资本，每一种都有各自的收益率上限、税务损耗和准入限制。
Bangkok外国人配额房产则不在此列。它处于压低你本国市场回报的监管引力之外。本页面提供逐国的诚实对比。
方法论
收益率
已扣除本国司法辖区内的税费、各类费用及管理成本。Bangkok收益率采用我们的审核评估模型（按Maison Siam标准20%费率、30%费用抵扣计算，净收益率4%至6%）。
税务损耗
名义税率适用于典型的150万欧元/英镑/美元高净值投资者。在显著影响税后回报的情况下，已纳入财富税、遗产税及处置税。
诚实声明
我们会指出泰国房产确实不如本国替代方案的地方（出境资金的外汇管制摩擦、核心地段以外的合同执行差异）。框架在于对比，而非推销。
FR
第 01 / 08 · 法国
本国替代方案
SCPI · LMNP · Pinel · 法国直接持有房产 · 人寿保险单位连结产品
本国实际净收益率
3% 至 3.5% 净收益率(SCPI 扣费后) · 2% 至 3% 净收益率(巴黎直接持有)
税务与结构性拖累
IFI 财富税:法国房产价值超过 130 万欧元部分征收 0.5% 至 1.5% · IHT 遗产税:子女继承超过 10 万欧元部分征收 45% 至 60% · 租金收入需缴纳 17.2% 社会分摊金 · SCPI 入场费 8% 至 10%
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
4% 至 6% 净收益率 · 多数架构下,IFI 不适用于位于泰国的房产(需申报但不计入税基) · IHT 免税额可达约 1 亿泰铢(约 260 万欧元) · 标准 30% 费用抵扣 · 通过 FETF 实现合规资金汇回
产品缺口
你的法国私人银行家无法帮你配置 Bangkok 的外国人配额公寓。没有针对泰国的 SCPI 等价产品,没有 Pinel 式的 Bangkok 包装方案,也没有挂钩泰国房产的人寿保险单位连结产品。这一产品在法国结构上完全无法触达。
DE
第 02 / 08 · 德国
本国替代方案
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · 德国 REITs · ETF
本国实际净收益率
2% 至 3% 净收益率(慕尼黑、汉堡、柏林直接持有) · 2% 至 3%(开放式 Immobilienfonds)
税务与结构性拖累
Spekulationssteuer(持有不足 10 年的处置收益按全额所得税征收) · Erbschaftsteuer 遗产税最高 50% · 资本利得 25% KAP 税加团结附加税 · 入场需缴 3.5% 至 6.5% 的 Grunderwerbsteuer
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
绝对收益率更高 · 德国 Spekulationssteuer 不适用于以个人名义持有的境外房产 · 持有满 5 年后泰国处置预扣税较为优惠 · 实现 EUR/THB 货币分散 · Bangkok 每平米单价约为慕尼黑核心区的二分之一
产品缺口
德国储蓄银行(Sparkassen)和私人银行不分销泰国房产。Immobilienfonds 受限于欧盟注册地。理财顾问不断强调资产分散的重要性,但用以执行的产品却是缺位的。
UK
第 03 / 08 · 英国
本国替代方案
Buy-to-Let(Section 24 之后) · ISA · SIPP · 英国 REITs · 房地产基金
本国实际净收益率
Section 24 之后,许多 BTL 持有者净收益率在 0% 至 2% · REITs 毛收益率 3% 至 4%
税务与结构性拖累
Section 24 取消了按揭利息全额抵扣 · 附加住宅 SDLT 加征 3%,非居民再加 2% · IHT 遗产税:超过 32.5 万英镑部分征收 40% · 处置 CGT 资本利得税 18% 至 28%
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
完整 30% 费用抵扣(泰国标准) · 无 Section 24 同类条款 · 外国人购买外国人配额公寓无 SDLT 式附加税 · 通过 FETF 实现合规资金汇回 · 1981 年起生效的泰英双重征税协定可避免双重征税
产品缺口
你的英国 BTL 中介无法获取 Bangkok 房源。你的 IFA 无法把泰国公寓放入你的 SIPP(境外直接持有房产被排除在外)。英国房产平台不上架泰国房源。该市场对英国分销渠道完全不可见。
US
第 04 / 08 · 美国
本国替代方案
REITs · 1031 互换 · 银团投资 · 美国住宅及商业地产直接持有
本国实际净收益率
3% 至 4%(REITs) · 4% 至 6% 毛收益率(美国住宅直接持有,扣税后净收益率较低)
税务与结构性拖累
租金收入承担联邦加州税的多重所得税叠加 · 1031 互换仅限境内 · 联邦遗产税起征点 1,360 万美元 · 房产税年度征收 1% 至 3%,因州而异
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
真正意义上的地理与货币分散 · 这是 1031 无法实现的 · 泰国房产税负担较低(住宅无实质性年度从价税) · 1996 年起生效的泰美双重征税协定 · 标准 FETF 资金汇回 · 可作为非居民业主持有,不承担州税负担
产品缺口
美国 RIA 无法配置泰国直接持有房产。你的 1031 链条被锁定在美国房产内。现有的国际房产银团多集中于墨西哥、加勒比或哥斯达黎加。Bangkok 在美国分销链中结构性缺席。
CN-HK
第 05 / 08 · 中国大陆与香港
本国替代方案
大陆:国内房产(70 年土地使用权,2021 年后需求危机) · 通过 QFII / 互联互通进行境外配置 · 香港:本地房产价格极高
本国实际净收益率
大陆:陷入困境,实际收益率常为负 · 香港:入场价极高,毛收益率 2% 至 2.5%
税务与结构性拖累
中国大陆：个人每年5万美元境外汇出额度·房地产境外投资受资本管制·香港：发达亚洲地区中住房面积最小、价格最高·2020年后政治不确定性推动资本外流
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
为中国大陆（通过BOI投资、Privilege签证及家族办公室路径等合法渠道）和香港（无管制）提供资本疏导出口·每平方米价格仅为香港核心地段的1/8·外国人配额避风港·东盟区位优势·产权保障强于大陆70年使用权结构
产品缺口
中国大陆：合法将资本汇出是核心难题，而泰国处于"一带一路"和东盟许可框架之内·香港：受移民压力推动的资本已流向新加坡（被ABSD挤出）和东盟，其中泰国是最具性价比的机构级投资选项。
SG
第 06 / 08 · 新加坡
本国替代方案
本地SG房产（含ABSD）·S-REITs·区域ETF·SGX股票
本国实际净收益率
SG住宅扣除ABSD后净有效收益率1%至2%·S-REITs为4%至5%
税务与结构性拖累
外国人购买住宅须缴ABSD额外买方印花税60%·SG公民购买第二套房须缴20%·SG住宅微型户型价格极高·4年内出售须缴SSD 4%至12%
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
泰国外国人配额公寓无ABSD类税费·价格仅为新加坡核心地段的1/4，户型面积却为其2至3倍·同区域可达性·无SSD类税·标准30%费用扣除·签证路径（LTR、Privilege）比新加坡PR更便捷
产品缺口
新加坡的房地产分销层完全以本地为主、被ABSD填满且已饱和。S-REITs属于上市股票，并非直接房产。东盟多元化配置的逻辑被新加坡私人银行反复讲述，但实际可执行的产品集中在澳大利亚和中国大陆，而非泰国。
JP
第 07 / 08 · 日本
本国替代方案
东京/大阪直接持有房产·J-REITs·国内房产基金
本国实际净收益率
东京中心区净收益率2%至3%·J-REITs为3%至4%
税务与结构性拖累
日本央行利率正常化对收益率的风险·日元对美元和泰铢的结构性走弱·日本遗产税30%至55%·房产登记税+取得税4%以上
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
绝对收益率高于东京·汇率可选性（过去5年泰铢相对日元正向背离）·跨亚洲敞口·单价低于东京中心区·泰日双重征税协定已生效
产品缺口
日本的房地产分销聚焦于本地东京/大阪及美国夏威夷/加州。尽管在结构上高度契合（年长日本退休人群+泰国医疗+LTR Wealthy Pensioner通道），泰国却很少作为面向日本投资者的产品被推介。
RU
第 08 / 08 · 俄罗斯及独联体
本国替代方案
自2022年起被切断出欧盟/英国/美国房产市场·国内房产承受资本压力·迪拜、土耳其、普吉、Bangkok成为活跃替代选项
本国实际净收益率
国内：在资本外流压力下处于困境·跨境：受到严重限制
税务与结构性拖累
制裁阻断了传统西方房地产·银行通道有限·跨境购置的KYC门槛已收紧·卢布波动
为什么 Bangkok 在结构上与众不同
在合规KYC下泰国仍接受俄罗斯及独联体资本·普吉和Bangkok现有的庞大社区提供了法律与运营基础设施·泰国银行（Bangkok Bank、UOB Thai）合规但未予封堵·泰国房产价格未像迪拜那样被俄资推高套利
产品缺口
面向泰国房地产的俄罗斯/独联体投资者活跃渠道由透明度参差的中介机构运营。产品本身可行·分销层缺少声誉良好的外国投资者对接方。
准入断层·Khorna真正打通的环节
资产本身
外国人配额的Bangkok公寓。自1979年起结构稳定。以您本人名义持有地契。通过FETF汇出资金。净收益率4%至6%。过去7年资本增值每年6%至9%。从结构上看，这一切并不奇异·其结构甚至比许多西方房地产产品包装更透明。但你所在国家的分销渠道并不覆盖它。
信息层
你所在国家的财经媒体不报道Bangkok房产。你的银行研究部门不发布相关报告。也不会有相当于Knight Frank或Savills的Bangkok核心地段报告送到你的私人银行家邮箱。这种信息不对称本身正是折价持续存在的原因。
执行层
即便投资者想买入泰国房产，他们通常缺少：泰国银行对接方、经过审核的开发商关系、外国人配额核验流程、地契与业主立案法人状况尽调、FETF操作机制、购入后的租赁管理。这正是我们的角色。
退出层
当你最终出售物业时,购入时所使用的 FETF 正是允许你以外币汇出资金的凭证。如果入境时缺少完备文件,就无法顺利退出。我们提供端到端的协调服务,让退出与入场同样顺畅。
数据来源
所有引用均在文中标注 · 评分方法详见 /how-we-score
投资者为何信赖 Khorna
已审核评估项目
50+
覆盖 Bangkok 11 个核心地段
数据更新频率
每周
实时市场数据 · 每周更新
净收益率经审核
4% 至 6%
按单个项目计算，而非投资组合平均值
与买方利益一致
100%
我们的收入来自开发商，而非你
创始人背景
由前法国兴业银行香港投行人士打造，在泰国境外房产门户中排名领先。
Khorna 的审核评估与开发商关系工作由 Alexandre Beaumont 主导，他将十二年跨境投行经验运用于 Bangkok 房产。Etienne Alcouffe 负责数据与产品层的搭建 · 实时汇率、实时市场数据、专有评分体系。
了解团队 →方法论
本站每个数据表均注明来源。Bangkok 核心区房价每周从公开房源更新，并与 CBRE Thailand 及 JLL 季度报告交叉核验。汇率来自 Frankfurter API。主权与宏观数据来自 S&P / Fitch / Moody's 公开评级。学校与医院数据来自官方注册体系（JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest）。
Khorna Score 公开发布 · 每个项目页面均提供 6 项构成的明细。Khorna Verdict 的判断逻辑同样公开。在收敛论证存在不确定性的地方，我们也会如实披露。
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