CN · 中国投资者
中国大陆住宅处于困境周期,70 年土地使用权在结构上劣于永久产权。香港毛收益率仅 2%,且政治事件波动性升高。新加坡对外国人 ABSD 高达 60%。澳大利亚/加拿大设有外国买家附加税,且对中国背景资本的政治摩擦日益加剧。中国境内居民的境外配置选项已大幅收窄。
Bangkok 核心区 · 4% 至 6% 净收益率、永久产权地契、结构性 ASEAN 区位优势、泰国的外交中立立场、每平米仅为香港核心区的 1/8。"一带一路"/ASEAN 合规的资本部署法律框架。主要银行提供普通话客户经理服务。这是中国合规资本进入 ASEAN 最具性价比的机构级配置选择。
中国境内居民当下的可选项
中国大陆住宅房产
陷入困境,实际收益常为负
恒大事件后的需求危机 · 70 年土地使用权(非永久产权) · 执行不确定性 · 二三线城市供应过剩 · 资本外流对房价的下行压力
香港住宅
极高入场价下毛收益率仅 2% 至 2.5%
发达亚洲中面积最小、价格最高的住宅 · 非永久居民征收 15% BSD 附加印花税(放宽有条件) · 2020 年后政治事件波动加剧 · 集中于港币-美元货币区
QFII / 沪港通(离岸配置)
浮动股权敞口
股权而非不动产 · 资本管制下的合规渠道但额度有限 · 集中于离岸上市中资 / 港股 · 无租金现金流 · 受上市市场波动影响
新加坡房产(热门海外配置)
扣除 ABSD 后净收益率 1% 至 2%
外国买家面临 60% ABSD 壁垒 · 高价微型单位 · 高净值市场已饱和 · 4-12% SSD 卖方印花税锁定期
澳大利亚 / 加拿大房产(传统海外配置)
毛收益率 3% 至 4%
外国买家附加税(新南威尔士 8%、维多利亚 8%、不列颠哥伦比亚 25%、安大略 15%) · 土地税附加 · 空置税 · 远距离管理难度大 · 中资来源资本面临的政治压力日益加剧
结构性差异
中国大陆资本管制
在中国大陆 / 香港
个人每年 5 万美元境外汇出额度 · 不动产境外投资行政限制 · 2020 年后执行趋严
泰籍业主待遇
在合法多元化配置框架下,曼谷房产购置可纳入 ASEAN 允许的资本流动通道。"一带一路"与 ASEAN 贸易背景提供了通过家族办公室、BOI 投资签证或 Privilege Visa 架构进行合规路径安排的可能。Khorna 全程协调合规文件 · 我们仅与资金来源合法可核验的客户合作。
中国大陆 70 年土地使用权
在中国大陆 / 香港
中国大陆住宅为租赁产权(70 年),非永久产权 · 续期机制尚不明确 · 长期资本存在不确定性
泰籍业主待遇
泰国外国人配额公寓为永久产权 · 地契(Chanote 查诺特地契)以你的名义永久登记。1979 年《公寓法》运行稳定已达 46 年。两者在产权结构上的差异具有实质意义。
香港政治事件波动
在中国大陆 / 香港
2019 年后香港房产与政治事件的相关性显著上升 · 资本外流压力推动资金流向 ASEAN
泰籍业主待遇
泰国的外交中立立场叠加 ASEAN 结构性定位,使曼谷在区域政治事件中获得优良隔离。自 1997 年以来泰国经历的四次军方主导政治更替中,首都核心区房价均未出现崩跌 · 与香港呈现真正不相关的政治风险特征。
货币:港币-美元货币区集中
在中国大陆 / 香港
香港注册并与美元挂钩的资产与美元处于同一货币区,集中度高 · 在港币范围内的分散化只是表象
泰籍业主待遇
过去十年泰铢是最稳定的新兴市场货币之一 · 由 BOT 管理但不实行挂钩。基于泰国经济基本面,提供真正脱离美元货币区的货币分散。
《中国・泰国双重征税避免协定》(已生效)。中泰及港泰双重征税协定可妥善处理所得分类。我们仅与资金来源合法可核验的客户合作,并与中国税务师 / 香港 CPA 协同进行架构设计。
面向中国买家的签证路径
BOI / 智慧签证
适合人群
将区域业务拓展至 Thailand 的中国科技、生物科技及高端制造业高管
原因
含工作许可的通道,4 年期签证,可与运营落地及房产投资搭配。BOI 涵盖科技、电动车、生物科技、区域总部等行业。
投资签证(Non-Imm B)
适合人群
拟在房产、债券及泰国上市股票上配置 1000 万泰铢以上的中国高净值人士
原因
投资门槛 1000 万泰铢,房产可计入门槛额度。1 年期可续签。对于以房产为主要配置的中国高净值客户,这是最清晰的合法路径。
LTR 高净值全球公民签证
适合人群
资产 100 万美元以上、年收入 8 万美元以上的中国高净值人士,如 IPO 后创始人、家族办公室主理人
原因
10 年居留权,泰国境内收入个税封顶 17%。与非中国大陆税务居民身份规划结合,具备结构性税务效率。在泰国主要银行的高净值层级享有普通话客户关系经理服务。
Thailand Privilege 尊荣签证
适合人群
寻求长期居留但未达 LTR 申请门槛的中国高净值人士,会员费 90 万至 500 万泰铢
原因
包含银行开户引荐服务,为在 Bangkok 建仓的中国家族办公室提供更便捷的入境通道。在直接申请 LTR 较为复杂的情况下尤为适用。
我们服务的四类中国客户画像
后恒大时代的中国大陆高净值客户
2021 年前在中国一线城市房地产积累财富,流动性事件释放 1000 万人民币以上。寻求在中国大陆与香港之外进行东盟资产分散配置。适用 BOI 投资签证或 Privilege 通道。典型购置:沙吞、普隆蓬或河滨区 1800 万至 3500 万泰铢两房。倾向普通话服务。
香港 / 大陆家族办公室主理人
多代传承的中国家族财富,在香港 / 大陆 / 离岸地区净资产 5000 万人民币以上。在《国安法》后进行资产分散配置,并兼顾遗产税筹划。典型购置:河滨或沙吞区 3000 万至 1 亿泰铢的品牌豪宅(Mandarin Oriental、Aman、Four Seasons)。
迁居东盟的 IPO 后创始人
刚在港交所或新加坡交易所上市,IPO 后流动性 2000 万人民币以上。在东盟搭建区域运营与家庭生活基地。适用 LTR 高净值全球公民通道。典型购置:普隆蓬、沙吞或河滨区 2500 万至 6000 万泰铢的两至三房。
Bangkok-中国双城生活的职业人士
负责亚洲区域业务的科技 / 金融高管,工作时间往返于上海 / 深圳 / 北京与 Bangkok 之间。已是 Bangkok 12 万至 15 万中国侨居社群中的一员。持有 DTV 或 Privilege 签证。典型购置:阿索克、普隆蓬或 Rama 9 区 1200 万至 2500 万泰铢的一至两房。
投资者为何信赖 Khorna
已审核评估项目
50+
覆盖 Bangkok 11 个核心地段
数据更新频率
每周
实时市场数据 · 每周更新
净收益率经审核
4% 至 6%
按单个项目计算，而非投资组合平均值
与买方利益一致
100%
我们的收入来自开发商，而非你
创始人背景
由前法国兴业银行香港投行人士打造，在泰国境外房产门户中排名领先。
Khorna 的审核评估与开发商关系工作由 Alexandre Beaumont 主导，他将十二年跨境投行经验运用于 Bangkok 房产。Etienne Alcouffe 负责数据与产品层的搭建 · 实时汇率、实时市场数据、专有评分体系。
了解团队 →方法论
本站每个数据表均注明来源。Bangkok 核心区房价每周从公开房源更新，并与 CBRE Thailand 及 JLL 季度报告交叉核验。汇率来自 Frankfurter API。主权与宏观数据来自 S&P / Fitch / Moody's 公开评级。学校与医院数据来自官方注册体系（JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest）。
Khorna Score 公开发布 · 每个项目页面均提供 6 项构成的明细。Khorna Verdict 的判断逻辑同样公开。在收敛论证存在不确定性的地方，我们也会如实披露。
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