东京净收益率为2%至3%。Bangkok核心区在更强势货币计价下可交付5%至6%。

日元结构性走弱

在日本

2020至2025周期内，日元相对美元和泰铢显著走弱 · BOJ宽松政策持续侵蚀日本本土高净值人群的购买力

泰国处理方式

过去5年泰铢相对日元升值。持有Bangkok房产构成结构性日元对冲 · 租金收益换算有利，资本基础相对于日元计价资产持续增值。

日本遗产税

在日本

日本居民遗产适用 30% 至 55% 税率,以全球资产为计税基础,属全球最高遗产税体系之一

泰国处理方式

对于日本税务居民,位于泰国的房产通常仍需缴纳日本遗产税(全球资产征税原则)。不过,泰日双边税收协定包含税额抵免机制。对于持 LTR 并成为泰国税务居民的日本退休人士,整体结构可能发生显著变化。建议与日本税理士协同规划。

医疗成本套利

在日本

日本国民健康保险覆盖境内医疗,但海外退休人士的国际医疗保障较为复杂,日本私立医疗费用高昂

泰国处理方式

Bumrungrad 与 Samitivej 长期接待日本患者,提供日语服务,费用约为东京同级私立医院的三分之一。对 LTR Wealthy Pensioner 群体而言,这与房产投资逻辑并列,是核心吸引点。

日本央行利率正常化风险

在日本

东京房产收益率对日本央行紧缩周期敏感,资本价值面临加息情境下的下行风险

泰国处理方式

Bangkok 优质物业的定价依托于本地需求基本面(DTV/LTR 引流、外籍居住、退休医疗),与日本国债利率周期脱钩。

即将退休的东京高管

来自日本跨国企业的资深退休高管。净资产 1.5 亿至 4 亿日元。考虑将 Bangkok 作为全职居住基地,医疗品质、生活方式与日元对冲是三大动因。LTR Wealthy Pensioner 路径。典型购置:普隆蓬、沙吞或河滨 1200 万至 2200 万泰铢的两居室。

IPO 退出后的日本创始人

刚从日本科技 / SaaS / D2C 公司退出。税后 2 亿至 8 亿日元。考虑将 Bangkok 作为跨亚洲资产分散基地,采用 DTV 转 LTR 路径。典型购置:Asok、通罗或普隆蓬 1500 万至 3000 万泰铢的两居室。

日本家族办公室掌门人

多代相传的日本家族财富。净资产10亿日元以上。在日本本土之外构建跨亚洲资产多元化配置·以泰国房产进行遗产税(IHT)架构是首要驱动因素。典型购置:位于河滨、沙吞或普隆蓬的3000万至8000万泰铢品牌公寓。

曼谷-日本双城生活专业人士

负责亚洲区域业务的日本科技或咨询行业专业人士。常年往返东京与曼谷之间。已融入素坤逸成熟的日本人社区(Soi 33-39小东京一带)。持有DTV签证。典型购置:普隆蓬或素坤逸中段的800万至1600万泰铢一居室。