Riverside · Resale · Magnolia Quality (MQDC)
Magnolias Waterfront Residences (ICONSIAM)
二手房 · ICONSIAM 河滨 · 标杆资产
楼栋 · 4 张照片
起价
35M
净收益率
5%
资本增值
6.5%
每年
Khorna Score
A
72/100
结论
WAIT
交通
Charoen Nakhon BTS · ICONSIAM Pier
MQDC 在 ICONSIAM 打造的河滨旗舰项目。直通商场、配备游艇码头、坐拥 Magnolias 园林景观。租客群体：长住奢华游客、区域高管。
Khorna Verdict 评析依据 · 每月更新
Strong project (A, 72/100) but our access price is 14% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
· Catalyst-adjacent · BTS Orange Line · Phase 2 (2030)
Khorna Score · 100 分制专有评分
最近更新 · 2026 年 5 月 · 方法论
对比组合 · 稳健
六大维度，按影响投资结果的权重分配。
收益率与资本增值合计占评分的 50%（按外国投资者实际审核评估的关注点加权）。其余 50% 涵盖流动性、需求、步行便利度与开发商质量，正是这些数据将一套不错的房源与一套出色的房源区分开来。同一套方法论适用于整个项目库，A+ 在 Mandarin Oriental Residences 与 Tela Thonglor 中含义完全一致。阅读完整方法论 →
扣除物业、管理与税费后的现金收益率
来源 · Khorna 审核评估 · 10 年 DCF
5 年持有期内预期年化百分比
来源 · Khorna 审核评估 · 区域基准 + 项目调整
步行可达的餐饮、健身房、商场与交通
来源 · Google Places API (NEW) · 实时数据
房源类型 + BTS / MRT 邻近度
来源 · Khorna 规则集 · 二手房 + BTS 邻近度加成
更新频率
需求 · 每月 Ahrefs 拉取。步行便利度 · 每月 Places 刷新。收益率与资本增值 · 每季度重新测算。质量 · 每年 SET 备案审阅。
同一方法论，覆盖每一套房源
我们不会为了推销特定房源而调整评分。公式公开，权重公开，原始数据可在 /how-we-score 上接受审计。
利益冲突政策
高佣金项目不会获得更高评分。如有相关情况，我们会在审核评估材料中披露利益冲突。Khorna Score 不受我们所获佣金的影响。
现金流 · 你实际拿到手的
当前毛租金,扣除费用与税款后 · 以你的货币计价。
户型 · 会改变测算模型
2 bed购买价 · ฿29,640,000 THB
毛租金
฿154,375
每月,未扣除任何费用
年化
฿1,852,500
扣除Maison Siam(20%)后
฿123,500
全包式管理 · 租赁+运营+报税 · 新房可享6个月免费
年化
฿1,482,000
你的年度净收益
฿1,279,044
扣除管理费 + 业委会费(60,840 THB)+ 10%税款后
每月
฿106,587
汇率:1 THB = 0.0307 THB · 更新于2026-04-30。税款按Thailand境内外籍租金收入10%有效税率测算 · 通过税收协定在母国抵免后通常可进一步降低。
Bangkok横向对比
全球主要首都城市优质公寓的净租金收益率。
TH · Bangkok优质地段
6%
年化净收益率
入门价：约 $280K 美元
SG · Singapore优质地段
2.5%
年化净收益率
入门价：约 $1400K 美元
HK · 香港核心区
2%
年化净收益率
入门价：约 $2100K 美元
JP · 东京核心区
4%
年化净收益率
入门价：约 $800K 美元
UK · 伦敦核心区
2.5%
年化净收益率
入门价：约 $1500K 美元
FR · 巴黎核心区
2.5%
年化净收益率
入门价：约 $900K 美元
US · 纽约核心区
3.5%
年化净收益率
入门价：约 $1200K 美元
AU · 悉尼核心区
3%
年化净收益率
入门价：约 $950K 美元
Bangkok 核心区的净收益率是新加坡 / 巴黎 / 伦敦核心区的 2.4 倍，入门价却仅约其五分之一。这一收益差距是结构性的：Bangkok 仍被按"昨日的亚洲城市"定价，而非它如今已成为的避险之都。详见我们的分析。
实时市场数据
市场对这套房源的真实反馈。
区域挂牌中位价
326k 泰铢/平方米
基于 169 条实时挂牌房源的中位数
-14.0% 对比我们的审核评估价（380k）
步行 800 米范围内
40 餐饮场所
- · 9 家健身房 · 20 座购物中心
- · 18 所学校 · 14 家医院
- · 0 个 BTS/MRT 车站 · 6 家超市
Google Places（2026 年 5 月）
买家搜索需求
200 /月
该项目名称在泰国的月度搜索量。
45¢ 单次点击成本 · 正在为该名称投放广告的广告主
Ahrefs（2026年5月）
以上数据为实时数据，来源于公开房源、Google Places 及 Ahrefs 搜索量数据，每月更新。我们不编造可比案例，也不回避薄弱信号。
审核评估 · 关键数据
入选短名单前我们会建模的指标。
第一年净收益率
5%
扣除费用、税费及空置后
资本增值
6.5%
每年 · 5 年预测
出租率
85%
DTV 加权
外国人总持有成本
17.5%
持有期内全部费用
明细
- 租金估算
- 160,000 THB · 2-bed furnished
- 管理费
- 租金的 12%
- 价格区间
- 35M to 220M THB
- 每平米单价
- 380,000 泰铢
- BTS / MRT
- Charoen Nakhon BTS · ICONSIAM Pier
- 户型类别
- 2 bed, 3 bed, Penthouse
- 竣工年份
- 2018
DTV / LTR 适配度
Strong for premium DTV / LTR. Lifestyle play, walkable to ICONSIAM.
配套设施
标签
不同户型面积的回报
小户型收益率更高，大户型增值更多。
位置 · BTS / MRT 距离
所处地段。
BTS Silom
Krung Thon Buri
801 米 · 步行 10 分钟
BTS Silom
Saphan Taksin
976 米 · 步行 12 分钟
BTS Silom
Surasak
1029 米 · 步行 13 分钟
MRT Blue
Hua Lamphong
1394 米 · 步行 17 分钟
在售房源 · Magnolias Waterfront Residences (ICONSIAM)
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价格区间
35M to 220M THB
外国人配额
状态每周更新
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- · 户型图与单元尺寸
- · 各单元的外国人配额分配
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