竣工前转售 Bangkok 期房 · 操作机制

泰国期房中"转让"的含义

当你签下期房认购书,支付定金和分期款项时,你购买的其实是一份针对尚未建成单位的买卖合同。泰国法律允许你在开发商办理过户之前,将该合同转让给新买家。你与新买家签署转让协议,新买家向你支付款项(你的本金加资本增值部分),开发商则承认对方为新的合同购买人。

何时最具吸引力

• · 项目售罄速度快,开发商在交付前将分期价格上调15%至25%,你手中的合同因此处于盈利状态
• · 外国人配额已满,你可以转让给原本无法购买的外籍买家
• · BTS延伸线或重大区域利好在交付前推升片区房价
• · 你以首发期价格购入,18至24个月后项目已进入后期高价阶段

转让的实际成本

• · 开发商过户/更名费,占单位价格的1%至3%,因开发商而异
• · 特别营业税加上转让价值0.5%的印花税(有时与买方分摊)
• · 营销成本,寻找新买家的中介佣金,标准为2%至3%
• · 综合往返成本,占转让价值的4%至7%

典型转让的收益测算

假设你在2026年以1200万泰铢的首发期价格购入一套一居室,24个月内支付30%,即投入360万泰铢。到2028年,开发商已售出80%的库存,并将分期价格上调至1450万泰铢。你以1400万泰铢转让合同。投入资本为360万,现金回报为1400万减去360万再减去7%的成本,等于940万。这相当于24个月内投入资本回报率161%,IRR约为60%。并非所有项目都能做到,但能做到的正是我们优先审核评估的项目。

什么会让转让失败

• · 项目销售不畅,你的转让市场随之消失
• · 开发商财务困境,过户要求收紧,转让放缓
• · 宏观冲击,2020/2021年Bangkok转让市场冻结长达18个月
• · 外国人配额问题,如果新买家是外籍且配额已满,则无法过户

何时应选择持有

如果你的目标是收益率和生活方式(DTV、退休、长期居住),转让操作会让你偏离最初的购房初衷。持有至交付,出租,享受。转让是另一种交易,清楚自己在做哪一种。

Bangkok的期房存在两种交易,一种是收益率交易,另一种是分期价差交易。请在一开始就确定你要做哪一种,因为购买标准各不相同。

联系我们

我们会针对每个项目对两种情景进行建模,并告诉你哪一种是现实可行的。欢迎索取适合转让操作的项目精选名单。