让外资远离泰国房产的六大误区

误区一 · 外国人无法真正在Thailand拥有房产

错误。外国人可以以自己的名义永久产权持有公寓单位,拿到的是与Thailand本国人相同的Chanote (查诺特地契)。唯一的限制是单栋楼层面积总和49%的外国人配额上限。只要你的单位在外国人配额之内,产权就归你所有,在土地厅完成登记，过户流程与Thailand本地人持有的公寓完全一致。

误区二 · 政府可以没收外国人房产

Thailand上一次大规模没收外国业主房产是在第二次世界大战期间,距今已有八十多年。现代Thailand与多数主要资本来源国签订了双边投资协定 (BITs),保护外国人的财产权。自1979年《公寓法》颁布以来,Thailand持续接纳外国房产资本至今 · 已有45年以上的运行记录。没有任何一起合法购入的外国人配额公寓被没收的案例记录。

误区三 · 钱拿不回去

错误,只需多走一个行政手续。FET (外汇交易凭证) 是你汇入资金时由Thailand银行出具的证明,是你合法汇出资金的法律文件。出售时出示该凭证,即可不受限制地将售房款汇出境外。我们有一篇关于FET的完整深度解读 · 外国买家唯一会犯的错误,就是在汇款时没有向银行索取该凭证。

误区四 · 在Thailand买期房风险高

十年前部分属实,如今基本不成立。SET上市开发商 · Sansiri、AP、Origin、Noble、Pruksa · 在公开市场的问责机制下运营,有经审计的财务报表,并需进行56-1信息披露。行业已经完成整合。2010年至2015年间有两家小型开发商倒闭,此后再无破产案例。风险是真实存在的,但现在是可选择规避的 · 只买SET上市的前六大开发商,历史违约率几乎为零。买家的工作是选对开发商,而不是把期房作为一类资产整体回避。

误区五 · Thailand法院不会为外国人执行合同

错误。Thailand拥有运作良好的房产法律体系,土地厅掌握Chanote登记,外国业主胜诉的案例屡见不鲜。Ashton Asoke法人纠纷案有时被引为反面案例 · 但仔细研读案情可知,该案是关于公共区域通行权的法人纠纷,而非地契撤销案件。业主始终保有其单位和地契。这里的法院是有效的 · 和世界各地的法院一样进展缓慢,但它们会执行判决。

误区六 · Bangkok房产存在泡沫

过去十年,Bangkok核心区公寓价格年涨幅在4%至7%之间,仅在2020年至2021年期间出现较大回调。对比之下,Singapore (单年15%以上)、Hong Kong (2010年代中期)、Sydney (2020年代中期) 才是泡沫叙事的典型。Bangkok之所以增长,是因为Bangkok持续在累积财富 · 亿万富翁密度上升、外籍人口上升、旅游业已超过新冠疫情前水平、区域资本不断迁入。需求缓慢拉动价格。这是结构性增长,不是泡沫。

真正有风险的事项

• · 向无业绩记录的非上市开发商购买期房 · 这是可选择规避的,所以别这么做
• · 跳过FET凭证 · 行政上的偷懒会在退出时制造真实问题
• · 通过设立Thailand公司架构来规避49%的外国人配额 · 这是违法行为,已有被起诉的案例,务必避免
• · 在外国人配额之外通过租赁产权变通方式购买 · 弱于永久产权,退出风险更高

你真正应该担心的事

选错楼盘、选错开发商、选错地段,你面对的是收益率问题和转售问题 · 而不是法律问题。外国人之间互相流传的Thailand房产风险故事,大多数其实是有人在开发商和单位上偷懒、没做好尽职调查的故事。法律框架是稳固的。真正存在的是选择问题。

大多数所谓的"Thailand风险"是被包装成系统性风险的选择性风险。选得好,系统会很好地保护你。

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在成为FazWaz销售冠军之前,Alexandre曾在Société Générale从事投资银行风险审核评估工作。我们擅长筛选。向我们索取精选清单。