분양 전 인도 리스크 · 매수자 실사 체크리스트

재무 관련 질문

• · 시행사의 최근 3년간 순부채비율(D/E)은 얼마입니까? 상승 추세입니까, 하락 추세입니까?
• · SET 상장사입니까? 그렇다면 최신 56-1 보고서를 확인하십시오. 비상장사라면 감사받은 재무제표와 은행 발행 레터를 요청하십시오.
• · 재고 일수 지표는 어떠합니까. 즉, 완공된 미분양 재고가 얼마나 오래 머무릅니까?
• · 완공 건물의 소유권 이전율은 어떠합니까?

실적 관련 질문

• · 최근 5년간 몇 개의 프로젝트를 인도했습니까? 평균 지연 기간은 얼마였습니까?
• · 법인 인계 과정에서 법정 분쟁이 발생한 사례가 있습니까?
• · 인도된 건물의 재판매 유동성은 어떠합니까? 6개월 이내에 합리적인 스프레드로 거래가 성사되고 있습니까?

프로젝트별 질문

• · 해당 프로젝트의 현재 판매 속도는 어떠합니까. 즉, 월별 판매 호수와 그 추세가 가속되고 있습니까, 정체되고 있습니까?
• · 외국인 쿼터 현황은 어떠합니까. 외국인 호수 중 몇 개가 판매되었고, 몇 개가 남아 있습니까?
• · EIA(환경영향평가) 상태는 어떠합니까? 승인되었습니까? 조건부입니까? 지연되고 있습니까?
• · 시공사는 누구이며, 해당 시행사의 이전 프로젝트를 성공적으로 인도한 실적이 있습니까?
• · SPA 계약서에 지연 관련 조항이 있습니까. 즉, 인도가 12개월 이상 지연될 경우의 금전적 위약금 조항이 포함되어 있습니까?

투자를 중단해야 할 위험 신호

• · 순 D/E 2.0 초과이며 명확한 부채 축소 계획이 없는 경우
• · 최근 다수의 프로젝트가 12개월 이상 지연된 경우
• · 해당 프로젝트의 판매 속도가 분기 대비(QoQ) 감소하는 경우
• · EIA가 24개월이 지나도 여전히 '검토 중' 상태인 경우
• · SPA에 시행사 측 지연 위약금 조항이 없는 경우
• · 영업 담당자가 판매 속도 수치를 답변하지 못하는 경우. 이는 중앙에서 관리되고 있지 않다는 뜻입니다

조사가 필요한 주의 신호

• · 해당 시행사와 처음으로 대규모 프로젝트를 진행하는 시공사인 경우
• · 외국인 쿼터가 거의 소진된 경우. 즉, 추가 쿼터 해제 시 후순위에 위치하게 됨을 의미합니다
• · 4단계 또는 5단계 분양가가 1단계와 동일한 경우. 이는 프로젝트의 수요가 강하지 않다는 신호입니다

시행사에 대한 3일간의 실사가 해당 호수에 대한 3년간의 후회를 막아줍니다.

Khorna가 제공하는 서비스

Khorna가 인수 검토하는 모든 프로젝트에는 12개 질문에 대한 답변이 담긴 시행사 건전성 카드가 포함됩니다. 귀하께서 직접 SET 공시 자료를 뒤질 필요가 없습니다. 저희가 요약본을 제공해 드립니다. 요청해 주십시오.