공간 투자 · 구축 매입, 리퍼비시, 양면에서 승리
현재 Bangkok 신축 1베드룸의 평균 면적은 35~50sqm입니다 · 시행사가 유닛 수를 극대화하기 때문입니다. 프라임 지역 구축 건물(1995~2010년)에는 80~150sqm의 2베드룸 유닛이 흔합니다 · 토지 가격이 저렴했고 시행사가 유닛 수가 아닌 공간으로 경쟁하던 시대에 지어졌기 때문입니다. 당사는 적합한 구축 유닛을 발굴하고, Maison Siam을 통해 리디자인-리퍼비시-리퍼니싱 전 과정을 진행하여, 어떤 신축 콘도도 따라올 수 없는 맞춤형 프리미엄 아파트를 제공합니다 · 비교 가능한 신축 가격 대비 30~50% 낮은 수준으로 제공되는 경우가 많습니다.
사이즈 격차 · 신축이 포기한 것
이유 · 2010년 이전 시행사들은 실거주자와 진지한 임차인을 위해 건물을 지었습니다. 2015년 이후 시행사들은 층당 세대 수를 극대화합니다 (세대 수가 많을수록 계약금이 늘어나고, 공사 기간 중 현금 흐름이 증가합니다). 구축과 신축 간의 공간 격차는 우연이 아니라 시장의 구조적 변화입니다. 오늘날 프롬퐁 / 사톤 프라임 입지에서 100㎡ 이상을 확보할 수 있는 방법은 구축 매물 또는 초고급 브랜디드 레지던스뿐이며, 후자는 4~5배 더 비쌉니다.
경제성 · 신축 대비 이 방식이 우월한 이유
실제 사례 · 동일한 프롬퐁 권역, 약 1,600만 THB의 동일 예산으로 본 두 가지 경로.
리노베이션된 유닛은 맞춤형입니다 · 건축가 수준의 재설계, 프리미엄 마감, 스마트홈, 가구 일체. 신축은 시행사 표준 마감의 대량 생산 제품입니다. 비용은 동일하지만 결과물은 결코 동등하지 않습니다 · 리노베이션이 공간, 품질, 개성, 그리고 입지 유연성 측면에서 우위를 점합니다 (구축은 더 이상 신축이 불가능한 프라임 권역에 자리잡고 있습니다).
엔드투엔드 진행 방식
01 · 소싱
모든 구축 건물이 리노베이션 가치가 있는 것은 아닙니다. 다음 항목을 기준으로 선별합니다: 건전한 관리단 운영, 충분한 수선충당금 잔액, 구조적 안정성, 외국인 쿼터 가용성, 프라임 권역 입지, 넉넉한 세대 면적 (토지 가격이 저렴했던 시기에 시행사들이 지은 건물). 예시 · Empire Place Sathorn, The Met, Wireless Heights, Saladaeng Residences. 대부분 1995~2010년에 지어진 중심부 입지의 건물들로, 2015년 이후 시행사들은 어떤 가격으로도 재현할 수 없는 입지입니다.
02 · 검증
재판매 Track 2와 동일한 12개 항목 체크리스트 · 관리단 회의록, 수선충당금, 실거주자 비율, 최근 자본 집행 내역, 조망 리스크, 인접 부지 용도지역. 여기에 리노베이션 특화 항목이 추가됩니다 · 구조 도면, 전기 용량, 배관 상태, 계획된 작업에 대한 MEP(기계·전기·배관) 동선. 매수 제안 이전에 리스크 요소를 사전에 도출합니다.
03 · 협상
저희의 제안은 매도자의 기준가가 아닌 매물의 실제 상태를 반영합니다. 보수가 필요한 노후 매물은 일반적으로 비교 가능한 리노베이션 매물 대비 15-25% 낮은 수준이며, 저희는 이에 맞춰 협상을 진행합니다. 거래 시 Khorna 부동산 헌터 수수료 3%로, 일반 재판매와 동일합니다.
04 · 설계
자매 건축사무소가 리디자인을 주도합니다. 평면 최적화, 구조적으로 가능한 경우 벽 재구성, 주방 및 욕실 재구상, 조명 및 음향 처리, 스마트홈 통합까지 진행합니다. 가구 매장 카탈로그를 대체하는 수준이 아닌, 건축 수준의 도면을 받으실 수 있습니다.
05 · 시공
검증된 시공사 네트워크, 인허가 처리, 관리사무소 협조, 공정 간 순서 조율을 담당합니다. 일반적으로 100-130 sqm 전면 리노베이션은 12-16주, 소규모 외관 보수만 진행할 경우 4-8주가 소요됩니다. Maison Siam이 모든 과정을 처리하며, 매일 진행 상황 사진과 대시보드를 통해 확인하실 수 있습니다.
06 · 가구 배치
저희의 조달 기술은 태국 및 해외 공급업체를 실시간으로 조회합니다. 도매 가격, 재고 가용성, 리드 타임, 품질 등급 필터링을 지원합니다. 소매가 45,000 THB의 동일한 의자를 도매 채널을 통해 28,000 THB에 소싱합니다. 한 채 전체로 보면 가구 부문에서 소매가 대비 15-25% 절감이며, 단순한 외관이 아닌 품질을 기준으로 필터링합니다.
07 · 운영
시공 및 가구 배치가 완료되는 즉시 Maison Siam이 온보딩을 진행합니다. 임대의 경우 등록, 가격 책정, 게스트 커뮤니케이션을 담당하며, 거주 목적의 경우 즉시 입주가 가능합니다. 리노베이션된 노후 매물은 넓은 공간과 맞춤형 요소 덕분에 비교 가능한 신축 스튜디오 대비 8-15% 프리미엄으로 임대됩니다.
자체 개발 제품 소싱 기술 · 조달 경쟁력
Maison Siam의 조달 기술은 태국 및 해외 공급업체 네트워크를 실시간으로 조회합니다. 도매 가격, 재고 가용성, 리드 타임, 품질 등급 필터링을 지원합니다. 100 sqm 전면 리노베이션 기준, 직접 소매 쇼룸을 방문하실 때와 비교해 가구 부문에서 일반적으로 600,000-1,500,000 THB의 비용 절감이 발생합니다. 또한 단순히 사진에 잘 나오는 외관이 아닌 품질과 내구성을 기준으로 필터링하므로 더 우수한 제품 선택이 가능합니다.
가구
이탈리아산 가죽 소파 · 도매가 38K vs 소매가 62K
주방
유럽 사양 독일제 주방 패키지 · 도매가 380K vs 소매가 580K
조명
건축 조명 풀 패키지 · 도매가 95K vs 소매가 145K
석재 및 타일
이탈리아산 대리석 바닥재 · 도매가 4,200 THB/sqm vs 소매가 6,800 THB/sqm
스마트홈
Lutron + Sonos 통합 · 턴키 280K vs 소매 등급 420K
맞춤 목공
워크인 클로젯 빌트인 · 도매가 185K vs 소매가 290K
예시는 참고용이며, 실제 조달은 유닛 사양, 범위 및 일정에 따라 달라집니다. 물품은 영수증과 함께 원가로 청구되며 마진이 없습니다. Maison Siam 수수료는 디자인 및 프로젝트 관리 조율 비용에만 해당합니다.
당사 후보 리스트의 노후 빌딩
The Met (사톤)
2009 · 85-280 sqm
WOHA 디자인, 아이코닉한 구조, 프리미엄 관리사무소
Empire Place (사톤)
2009 · 80-220 sqm
넉넉한 유닛, 견실한 관리사무소, BTS 직결
Saladaeng Residences
2007 · 90-180 sqm
CBD 환승 거점, 시니어 임차인 풀
Wireless Heights
2003 · 100-220 sqm
Wireless 프라임 입지, 대형 평면
President Park (수쿰빗 24)
1998 · 120-280 sqm
패밀리급, 저밀도, 정원
Hampton Thonglor
2005 · 85-160 sqm
통로 호황 이전 가격대, BTS 도보권
The Royal Saladaeng
2008 · 100-200 sqm
룸피니 공원 전망 · 컨시어지 · 낮은 세대 밀도
All Seasons Mansion
2002 · 150-300 sqm
Wireless-룸피니 · 외교관급 · 초저밀도
각 단지에 대해 외국인 쿼터 가용성, 현재 매물 리스팅, 관리 법인 건전성을 추적합니다. 리스트는 수시로 변동되므로, 위 단지 또는 아직 소개되지 않은 다른 단지의 최신 가용 매물에 대해 문의해 주십시오.
투명한 비용 구조
100 sqm 리퍼브 기준 매물 가격에 추가되는 일반적인 총비용은 매물 가치의 25-40%이며, 결과적으로 최초 매입가 대비 60-100% 더 높은 가치의 자산을 확보하게 됩니다. 모든 숫자는 약정 전에 워크시트로 산출되며, 리퍼브 산식이 명확해지기 전까지는 진행하지 않습니다.
투자자들이 Khorna를 신뢰하는 이유
인수 검토 프로젝트
50건 이상
Bangkok 주요 11개 권역에 걸쳐
데이터 갱신
주간
실시간 시장 데이터 · 주간 업데이트
감사받은 순수익률
4~6%
포트폴리오 평균이 아닌 프로젝트별 수치
매수자 측 이해관계 일치
100%
고객이 아닌 시행사로부터 수수료를 받습니다
창립자 이력
전 Société Générale 홍콩 투자은행가 출신이 설립했으며, 태국 외국인 대상 부동산 포털에서 최상위로 평가받았습니다.
Alexandre Beaumont가 Khorna의 인수 검토 및 시행사 관계 업무를 총괄합니다. 12년간의 국경 간 투자은행 업무 원칙을 방콕 부동산에 적용합니다. Etienne Alcouffe는 데이터 및 제품 계층을 구축합니다 · 실시간 환율, 실시간 시장 데이터, 자체 스코어링 시스템.
팀 소개 →방법론
본 사이트의 모든 데이터 표는 출처를 명시합니다. 방콕 프라임 가격은 공개 매물 정보를 기반으로 매주 갱신되며, CBRE Thailand 및 JLL 분기 보고서로 검증됩니다. 환율은 Frankfurter API에서 제공되며, 국가 신용 및 거시 지표는 S&P / Fitch / Moody's가 공시한 등급을 참조합니다. 학교 및 병원 데이터는 공식 등록부(JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest)에서 가져옵니다.
Khorna Score는 모든 프로젝트 페이지에서 6개 구성 요소별로 공개됩니다. Khorna Verdict의 판단 근거 또한 투명하게 공개됩니다. 컨버전스 가설 산식에 불확실성이 있는 부분은 명시적으로 공개합니다.
방법론 보기 →문의하기
예산, 목표 지역, 목표 면적(sqm)을 알려주시면, 외국인 쿼터 가용성이 있는 노후 단지 3곳을 선정하여 각각에 대한 리퍼브 범위와 비용 워크시트를 제공해 드립니다. 무료이며, 의무 사항 없습니다.