도쿄의 순수익률은 2~3% 수준입니다.Bangkok 프라임 자산은 더 강한 통화로 5~6%를 제공합니다.

JPY의 구조적 약세

일본 내

JPY는 2020~2025년 사이클에서 USD 및 THB 대비 큰 폭으로 약세를 보였으며, BOJ의 완화 기조가 일본 거주 고액 자산가의 구매력을 압박하고 있습니다.

태국 내 처리

지난 5년간 THB는 JPY 대비 절상되었습니다. Bangkok 부동산 보유는 구조적 엔화 헤지 수단입니다. 임대 수익은 유리한 환율로 환산되며, 자본 기반은 JPY 표시 자산 대비 가치가 상승합니다.

일본 상속세

일본 내

일본 거주자 자산 30~55% 과세 · 글로벌 자산 기준 · 세계 최고 수준의 상속세 체계

태국 내 처리

태국 소재 부동산은 일본 세무 거주자에게 일반적으로 일본 상속세(IHT) 과세 대상입니다(글로벌 자산 원칙). 다만 한일이 아닌 태국-일본 이중과세방지조약에는 세액공제 메커니즘이 포함되어 있습니다. LTR 비자를 보유한 일본 거주 연금 수급자가 태국 세무 거주자가 될 경우, 구조가 실질적으로 변경될 수 있습니다. 일본 세리사(税理士)와 협의하시기 바랍니다.

의료비 차익 거래

일본 내

일본 국민건강보험은 국내 의료를 보장하지만, 해외 거주 은퇴자에 대한 국제 의료 보장은 더 복잡하며 일본 민간 의료는 비용이 높습니다.

태국 내 처리

Bumrungrad와 Samitivej는 일본인 환자를 정기적으로 진료하며 일본어 서비스도 제공됩니다. 비용은 도쿄 동급 민간 병원의 약 1/3 수준입니다. LTR Wealthy Pensioner 대상자에게는 부동산 투자 논거와 함께 핵심 매력 요소입니다.

BoJ 금리 정상화 리스크

일본 내

도쿄 부동산 수익률은 BoJ 긴축 사이클에 민감합니다. 자본 가치는 금리 상승 시나리오에 노출되어 있습니다.

태국 내 처리

Bangkok 프라임 시장은 Bangkok 고유의 수요 펀더멘털(DTV/LTR 유입, 외국인 거주, 은퇴자 의료)을 기반으로 거래됩니다. JGB 금리 사이클과 디커플링되어 있습니다.

은퇴를 앞둔 도쿄 임원

일본 다국적 기업의 시니어 임원 출신 은퇴자. 순자산 ¥1.5억~4억. Bangkok을 풀타임 거주 거점으로 검토 · 의료 품질 + 라이프스타일 + JPY 헤지의 3요소. LTR Wealthy Pensioner 경로. 일반적 매입: 프롬퐁, 사톤, 리버사이드의 1,200~2,200만 THB 2베드룸.

IPO 이후 일본인 창업자

일본 테크/SaaS/D2C 기업에서 막 엑싯한 창업자. 세후 ¥2억~8억. Bangkok을 아시아 분산 거점으로 검토 · DTV-to-LTR 경로. 일반적 매입: 아속, 통로, 프롬퐁의 1,500~3,000만 THB 2베드룸.

일본 패밀리 오피스 책임자

여러 세대에 걸친 일본 자산가 가문. 순자산 10억 엔 이상. 일본 국내를 벗어난 범아시아 분산 투자 구축. 태국 부동산을 활용한 상속세 구조화가 주요 동기입니다. 일반적인 매입: Riverside, 사톤, 프롬퐁의 3,000만~8,000만 THB 브랜드 레지던스.

방콕-일본 이중 생활 전문직

아시아 지역 업무를 맡고 있는 일본인 테크 또는 컨설팅 전문직. 도쿄와 방콕을 오가며 생활. 수쿰빗(Soi 33-39 리틀 도쿄)에 이미 자리 잡은 일본인 커뮤니티의 일원. DTV 보유자. 일반적인 매입: 프롬퐁 또는 수쿰빗 중심부의 800만~1,600만 THB 1베드룸.