구매 전 알아야 할 9가지 사항입니다.

태국 법률은 모든 콘도미니엄 프로젝트의 외국인 소유 비율을 총 전용면적의 49%로 제한하며, 이는 영구 소유권 기준입니다. 나머지 51%는 태국 국민 또는 태국인 과반 지분 법인을 위해 유보됩니다.

의미: 매물을 구매하실 때 해당 건물에 외국인 쿼터가 남아 있어야 합니다. Khorna는 매물을 추천드리기 전에 쿼터 상태, 외국인 쿼터 가격(때로는 소폭 프리미엄이 붙음), 그리고 출시 예정 물량을 확인합니다.

외국인은 콘도미니엄 유닛을 영구 소유권(절대 소유권, 무기한)으로 보유하실 수 있습니다. 토지와 단독 주택은 불가능합니다. 일반적인 구조는 30년 임차권(일부 구조에서는 갱신 가능)이거나, 태국 법인 구조(항상 권장되지는 않음)입니다.

실무적 함의: Bangkok 중심부의 풀서비스 콘도는 외국인에게 거의 항상 영구 소유권으로 제공됩니다. Khorna가 포트폴리오를 이 지역에 집중하는 이유입니다.

취득 단계: 소유권 이전 수수료 2%로, 매수자와 매도자가 분담하는 경우도 있습니다. 해당 시 인지세 0.5%. 매도자가 5년 미만 보유한 경우 특정사업세 3.3%가 부과됩니다.

보유 단계: 지속적인 세금 부담은 매우 낮습니다. 건물 공용 구역 관리비와 적립금 기여금이 주요 반복 비용입니다.

소득 단계: 임대 소득은 과세 대상이며, Khorna는 합법적으로 최적화된 구조를 설계합니다. 재판매 단계: 양도소득은 실제 차익이 아닌 감정평가액을 기준으로 한 원천징수세 방식으로 과세됩니다.

해외 송금에는 외환거래신고서(FET)가 필요합니다. 거래당 50,000 USD를 초과할 경우 은행에서 증명서를 발급하며, 이를 보관하셔야 합니다.

매각 시점에 FET 기록상 반입한 원금과 합법적으로 발생한 모든 수익을 제한 없이 송금하실 수 있습니다. 핵심은 처음부터 자금 유입을 정확하게 문서화하는 것입니다. Khorna가 FET 서류 작업을 함께 처리해 드립니다.

DTV (Destination Thailand Visa, 2024): 5년 복수 입국, 1회 체류당 180일. 폭넓은 자격 요건을 갖춥니다. 현재 임대 시장의 성장 동력입니다.

LTR (Long-Term Resident): 10년, 고소득자 및 연금 수급자를 위한 취업 허가 포함 트랙. 세제 인센티브가 제공됩니다.

Thailand Privilege (Elite): 5~20년, 선납형. 프리미엄 서비스가 제공되며, 취업 권한은 없습니다.

매물 포털에 게시되는 총수익률은 오해를 불러일으킬 수 있습니다. 공실, 관리비, 세금, 장기수선충당금, 소액 자본 지출을 차감한 순수익률은 저희가 다루는 입지에서 4~6% 수준입니다. DTV에 부합하는 풀서비스 매물의 경우 이보다 높습니다.

Sukhumvit과 사톤의 신축 풀서비스 매물은 지난 7년간 연평균 6~9%의 자본 증가를 기록했습니다. 과거 실적이 미래를 보장하지는 않지만, DTV로 인한 수요 확대는 추가 상승 여력을 뒷받침합니다.

재판매 구매자는 외국인(쿼터 한도 내) 또는 태국인이 될 수 있습니다. Bangkok 중심부 풀서비스 매물의 경우, 홍콩, 싱가포르, 중국, 일본, 유럽, 미국, 중동에 걸쳐 외국인 구매층이 두텁습니다.

저희는 관리 매물의 매각 소요 기간을 추적하며, 매각 시점이 되면 재판매 구매자를 직접 연결해 드립니다. 인수 검토 시 표준 보유 기간은 5~10년입니다.

임차인 알선, 임대차 관리, 임대료 수금, 소유자 보고(실제 수익률 대 예상 수익률), 수리, 공실 관리, 연간 세무 신고를 제공합니다. 표준 수수료는 임대료의 10%입니다. 이유는 명확합니다. 저희의 인수 검토가 브로슈어상이 아닌 5년 후에도 유효해야 하기 때문입니다.

대부분의 외국인 투자자는 49% 외국인 쿼터 내에서 영구 소유권을 개인 명의로 매입합니다. 가장 단순하고 명료하며 설립 비용이 가장 적게 듭니다. Chanote (차노트 등기)가 본인 명의로 등록됩니다. 특별한 사유가 없는 한 저희는 이 방식을 기본으로 권장합니다.

다수의 부동산을 보유하거나 상속 설계가 필요한 정교한 투자자는 외국 지주회사를 통해 보유하기도 합니다. 일반적인 구조는 BVI, Cayman 또는 Singapore Pte Ltd 회사가 부동산을 보유한 태국 SPV를 소유하는 형태입니다. 자금 유입은 여전히 FET를 통해 이루어집니다.

지주회사 방식을 검토할 만한 경우는 태국 매물 5건 이상의 포트폴리오, 다국가 자산 구조, 가족 신탁 승계 설계, 본국 단계의 세무 최적화입니다. 적용을 보류해야 할 경우는 단일 매물, 상속 설계 불필요, 비용 민감도가 높은 경우(역외 법인당 연간 약 5,000~15,000 USD 유지 비용)입니다.

적합할 경우 홍콩, 싱가포르, Cayman의 프라이빗 뱅킹 파트너 및 세무 자문사와 협력하여 구조를 설정해 드립니다. 결정 전에 먼저 저희와 상의하시기 바랍니다.