외국 자본을 태국 부동산에서 멀어지게 하는 여섯 가지 신화

오해 1 · 외국인은 태국에서 부동산을 실질적으로 소유할 수 없다

사실이 아닙니다. 외국인은 콘도미니엄 유닛을 본인 명의로 영구 소유권 형태로 보유할 수 있으며, 태국 국민이 받는 것과 동일한 Chanote (차노트 등기) 등기 권리증을 받습니다. 유일한 제한은 건물 단위에서 총 연면적의 49%로 설정된 외국인 쿼터 상한입니다. 외국인 쿼터 내 유닛을 확보하시면, 해당 권리증은 토지국에 등록된 귀하의 소유이며, 태국인 소유 콘도와 동일한 방식으로 소유권 이전이 이루어집니다.

오해 2 · 정부가 외국인 부동산을 압류할 수 있다

태국에서 외국인 소유주의 부동산이 대규모로 압류된 마지막 사례는 80여 년 전인 제2차 세계대전 당시였습니다. 현대 태국은 주요 자본 유입국 대부분과 외국인 재산권을 보호하는 국제 조약(BIT)을 체결하고 있습니다. 또한 1979년 콘도미니엄법 이후 45년 이상 외국인 부동산 자본을 지속적으로 유치해 온 운영 실적을 보유하고 있습니다. 적법하게 매입된 외국인 쿼터 콘도가 압류된 사례는 문서화된 바 없습니다.

오해 3 · 자금을 회수할 수 없다

사실이 아니며, 한 가지 행정 절차만 거치면 됩니다. 자금을 송금받을 때 태국 은행이 발급하는 FET(외환거래) 증명서는 합법적인 자금 본국 송환 서류입니다. 매도 시 이를 제출하시면 매각 대금을 제한 없이 송금하실 수 있습니다. FET에 대한 상세 인사이트를 별도로 제공하고 있습니다. 외국인 매수자가 저지르는 유일한 실수는 입금 시점에 은행에 증명서를 요청하지 않는 것입니다.

오해 4 · 태국의 분양 전 매입은 고위험이다

10년 전에는 부분적으로 사실이었으나, 오늘날에는 대체로 사실이 아닙니다. SET 상장 시행사인 Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa는 공개시장 책임성, 회계감사, 56-1 공시 의무 하에 운영됩니다. 업계는 통합되었습니다. 2010년부터 2015년 사이에 소규모 시행사 두 곳이 도산했고, 그 이후로는 없습니다. 위험은 실재하지만 이제는 선별 가능합니다. SET 상장 상위 6개 시행사를 고수하시면 과거 부도율은 사실상 제로입니다. 매수자의 역할은 분양 전 매입 자체를 회피하는 것이 아니라 올바른 시행사를 선택하는 것입니다.

오해 5 · 태국 법원은 외국인을 위한 계약을 집행하지 않는다

사실이 아닙니다. 태국에는 작동하는 부동산 법체계가 있으며, 토지국이 차노트 등기를 관리하고, 외국인 소유주가 정기적으로 소송에서 승소합니다. Ashton Asoke 법인 분쟁이 종종 반례로 인용되지만, 사건을 면밀히 살펴보면 이는 공용 공간 접근권에 관한 법인 간 분쟁이었지 권리증 취소 사건이 아니었습니다. 소유주들은 분쟁 내내 유닛과 권리증을 그대로 보유했습니다. 이곳의 법원은 작동합니다. 다른 어느 곳의 법원과 마찬가지로 느리지만, 집행은 이루어집니다.

오해 6 · Bangkok 부동산은 거품 상태다

Bangkok 프라임 콘도 가격은 지난 10년간 연 4~7% 상승했으며, 2020년부터 2021년 사이에만 주요 조정이 있었습니다. 이를 Singapore(연 15% 이상 상승 연도), Hong Kong(2010년대 중반), Sydney(2020년대 중반)를 둘러싼 거품 서사와 비교해 보십시오. Bangkok이 성장하는 이유는 Bangkok이 부를 계속 축적하고 있기 때문입니다. 억만장자 밀집도 상승, 외국인 거주 인구 증가, 코로나 이전을 넘어선 관광 회복, 역내 자본 이전이 그것입니다. 수요가 가격을 천천히 끌어올립니다. 이는 거품이 아니라 구조적 성장입니다.

실제로 위험한 것

• · 실적이 없는 비상장 시행사로부터 분양 전 매입 · 선별 가능한 사항이니, 그저 피하시기 바랍니다
• · FET 증명서 누락 · 행정적 태만으로 인해 실제 출구 단계에서 문제가 발생합니다
• · 49% 외국인 쿼터를 회피하기 위해 태국 법인 구조를 매입하는 것 · 이는 불법이며 기소된 사례가 있으니 피하셔야 합니다
• · 임차권 우회 방식으로 외국인 쿼터 외 매입 · 영구 소유권보다 약하며 출구 단계의 위험이 높습니다

실제로 우려하셔야 할 사항

잘못된 건물, 잘못된 시행사, 잘못된 입지를 선택하시면 수익률 문제와 재판매 문제가 발생할 뿐, 법적 문제가 발생하는 것은 아닙니다. 외국인들이 서로에게 들려주는 태국 부동산 위험에 관한 이야기들은 대부분 시행사와 유닛에 대한 실사를 건너뛴 사람들의 이야기입니다. 법적 프레임워크는 견고합니다. 진짜 문제는 선별의 문제입니다.

대부분의 '태국 리스크'는 시스템 리스크로 포장된 선별 리스크입니다. 잘 선택하시면 시스템이 귀하를 충분히 보호합니다.

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