วิวที่อยู่ตรงหน้าคุณ · ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ของ Bangkok

เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญ

วิวของยูนิตเป็นองค์ประกอบที่มีมูลค่าจริงต่อราคาห้อง ข้อมูลในแนวสุขุมวิทแสดงให้เห็นว่ายูนิตที่มีวิวไม่ถูกบดบังมีราคาสูงกว่ายูนิตที่มีวิวถูกบดบังในอาคารเดียวกันถึง 15 ถึง 25% ส่วนต่างราคาดังกล่าวจะหายไปทันทีหากมีอาคารสูงใหม่ขึ้นฝั่งตรงข้ามซอย หรือเลวร้ายกว่านั้นคือบนแปลงที่ดินติดกัน

การจัดผังเมืองของ Bangkok ค่อนข้างเปิดกว้าง แปลงที่ดินข้างเคียงที่ถูกจัดโซนให้สร้างได้สูง 35 ชั้นอาจปล่อยว่างไว้นานนับสิบปี และจู่ๆ ก็มีการพัฒนาเกิดขึ้นเมื่อภาวะเศรษฐกิจมหภาคเอื้ออำนวย หรือเมื่อมีเจ้าของใหม่เข้าซื้อที่ดิน ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักไม่ได้ตรวจสอบว่าแปลงข้างเคียงสามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง พวกเขาซื้อจากวิวที่มองเห็น ไม่ใช่จากศักยภาพการก่อสร้างที่อนุญาตให้ทำได้

สี่สัญญาณที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อ

• · **การจัดโซนของแปลงที่ดินข้างเคียง** ความสูงสูงสุดที่สามารถก่อสร้างได้บนทุกแปลงในรัศมี 100 เมตรคือเท่าใด สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองของ Bangkok เผยแพร่แผนที่การจัดโซนนี้ เราดึงข้อมูลนี้มาประเมินทุกโครงการ
• · **กรรมสิทธิ์และกิจกรรมบนแปลงข้างเคียง** แปลงดังกล่าวเป็นของผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงหรือไม่ มีการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างในช่วง 24 เดือนที่ผ่านมาหรือไม่ มีการซื้อขายแปลงดังกล่าวเมื่อเร็วๆ นี้หรือไม่ (ธุรกรรมมักเกิดขึ้นก่อนการตัดสินใจพัฒนาประมาณ 12-24 เดือน)
• · **การยื่น EIA** รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของอาคารสูงต้องยื่นต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของไทย ค้นหาในทะเบียนเพื่อดู EIA ที่ได้รับอนุมัติหรืออยู่ระหว่างพิจารณาในรัศมี 200 เมตรจากยูนิตของคุณ
• · **ระยะร่นจากยูนิตของคุณ** แม้จะมีอาคารสูงเกิดขึ้นข้างๆ กฎหมายควบคุมอาคารของ Bangkok ก็กำหนดระยะร่นไว้ อาคารสูง 35 ชั้นที่อยู่ห่างจากหน้าต่างของคุณ 30 เมตรจะบดบังวิวน้อยกว่าอาคารที่อยู่ห่างเพียง 10 เมตร การประเมินของเรารวมถึงการคำนวณเชิงเรขาคณิตด้วย

"วิวที่ได้รับการคุ้มครอง" หมายถึงอะไรกันแน่

ใน Bangkok มีระดับการคุ้มครองวิวอยู่สามระดับ ดังนี้

• · **คุ้มครองอย่างแท้จริง** วิวหันไปทางองค์ประกอบถาวร เช่น สวนสาธารณะ แม่น้ำ วัด หรือย่านประวัติศาสตร์ ซึ่งไม่สามารถก่อสร้างทับได้ ตัวอย่างเช่น ยูนิตที่หันหน้าสู่ Lumpini (98 Wireless, Saladaeng One) ยูนิตริมแม่น้ำ (Mandarin Oriental Residences, Park Hyatt) และยูนิตที่ติดสวน (Magnolias ICONSIAM ที่หันหน้าไปทางเจริญกรุง)
• · **คุ้มครองในเชิงความน่าจะเป็น** วิวหันไปทางพื้นที่ความหนาแน่นต่ำ อาคารเก่าที่ไม่น่าจะถูกพัฒนาใหม่ หรือแปลงที่ดินที่ถูกจัดโซนให้สร้างได้ต่ำ พื้นที่บริเวณสุขุมวิท ซอย 39 ถึง 49 ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มนี้ อาคารเตี้ยที่มีอยู่จะไม่ถูกแทนที่ด้วยเหตุผลทางเศรษฐกิจไปอีกอย่างน้อยหนึ่งทศวรรษ
• · **ไม่ได้รับการคุ้มครอง** วิวหันไปทางแปลงที่ดินว่างเปล่าหรืออาคารเตี้ยที่อาจถูกแทนที่ได้ นี่คือโปรไฟล์ที่มีความเสี่ยงสูงที่สุด และส่วนต่างราคาจากวิวปัจจุบันมีความเปราะบาง พบได้ทั่วไปในย่านพระโขนง อ่อนนุช และสุขุมวิท 71 ขึ้นไป ซึ่งยังมีการรวมแปลงที่ดินอย่างต่อเนื่อง

เรานำปัจจัยนี้มาใช้ในการประเมินของ Khorna อย่างไร

ทุกโครงการที่เราคัดเลือกจะมีการประเมินความเสี่ยงด้านวิวอยู่ในเอกสารประเมิน โดยจัดประเภทเป็น คุ้มครอง / คุ้มครองเชิงความน่าจะเป็น / ไม่ได้รับการคุ้มครอง พร้อมระบุข้อกังวลเฉพาะ (เช่น "แปลง Y ระยะ 45 เมตร มีการจัดโซนสูง 30 ชั้น ควรเฝ้าระวัง") เราไม่ได้แนะนำให้หลีกเลี่ยงวิวที่ไม่ได้รับการคุ้มครองเสมอไป บางครั้งราคาก็สะท้อนความเสี่ยงนั้นแล้วและการแลกเปลี่ยนคุ้มค่า แต่เราจะนำเสนอข้อมูลนี้ให้คุณก่อนลงนาม ไม่ใช่หลังจากนั้น

คำถามที่ควรถามผู้พัฒนาโครงการ

• · ความสูงที่สามารถก่อสร้างได้บนแต่ละแปลงในรัศมี 200 เมตรจากยูนิตนี้คือเท่าใด
• · มีแปลงใดเป็นของหน่วยงานที่กำลังยื่น EIA อยู่หรือไม่
• · เงื่อนไขการคุ้มครองผู้ซื้อระบุไว้อย่างไร หากมีอาคารสูงข้างเคียงบดบังวิวของยูนิต (โครงการระดับหรูบางแห่งมีการคุ้มครองบางส่วน แต่ส่วนใหญ่ไม่มี)
• · ผู้พัฒนาโครงการเองได้ยื่นขอใบอนุญาตสำหรับแปลงข้างเคียงด้วยหรือไม่ (บางครั้งผู้พัฒนารายเดียวกันก็เป็นผู้ที่จะก่อสร้างบนแปลงข้างเคียง)

วิวของคุณได้รับการคุ้มครองเท่าที่การจัดโซน แปลงที่ดินข้างเคียง และระยะเวลาก่อนการพัฒนาบนแปลงว่างรอบตัวคุณจะเอื้ออำนวยเท่านั้น จงซื้อด้วยสายตาที่เปิดกว้าง ไม่ใช่ด้วยทิวทัศน์ที่มองเห็นในวันนี้

พูดคุยกับเรา

เราดึงข้อมูลการจัดโซน กรรมสิทธิ์ และทะเบียน EIA สำหรับทุกโครงการที่เราประเมิน หากคุณต้องการการประเมินความเสี่ยงด้านวิวสำหรับยูนิตที่กำลังพิจารณา เพียงแจ้งเราว่าเป็นยูนิตใด