การแข่งขันสิ่งอำนวยความสะดวก · ทำไมคอนโดของคุณต้องทำทุกอย่างในปี 2026

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปตั้งแต่ปี 2019

มาตรฐานของคอนโดมิเนียมใน Bangkok ก่อนช่วงโรคระบาด คือ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และล็อบบี้ สิ่งใดที่เกินกว่านั้นถือเป็นความพรีเมียม แต่มาตรฐานหลังโรคระบาดที่ถูกกำหนดโดยโครงการเปิดตัวในช่วงปี 2024 ถึง 2026 นั้นแตกต่างไปอย่างสิ้นเชิง อาคารต่าง ๆ แข่งขันกันด้วยการรวมทุกส่วนของชีวิตผู้เช่าไว้ภายในโครงการ

สิ่งที่อาคาร full-service ปี 2026 มอบให้จริง

• · ชั้น Coworking · ชั้นเฉพาะทั้งชั้น (ไม่ใช่แค่มุมห้อง) ห้องทำงานส่วนตัว ห้องประชุม และ pod ส่วนตัว เปลี่ยนจาก 'work from home' มาเป็น 'work from condo amenity floor'
• · ที่พักอาศัยที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง · ห้องอาบน้ำสัตว์เลี้ยงเฉพาะ สวนสัตว์เลี้ยงบน sky deck พันธมิตรกับสัตวแพทย์ ซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดสำหรับผู้เช่าชาวตะวันตก
• · Concierge ระดับโรงแรม · มีเจ้าหน้าที่ตลอด 24 ชั่วโมง พูดได้หลายภาษา รับพัสดุ จองร้านอาหาร และประสานงานการเดินทาง
• · บริการ wellness ภายในอาคาร · สปา ซาวน่า ห้องอบไอน้ำ สตูดิโอโยคะ และอ่างน้ำร้อน ในระดับเทียบเท่า Ritz-Carlton สำหรับโครงการ full-service
• · ร้านอาหารและเครื่องดื่มในอาคาร · คาเฟ่ ร้านอาหาร และบางครั้งมีคอนเซ็ปต์ fine-dining จากพันธมิตรโรงแรม สามารถเดินไปได้ในรองเท้าแตะ
• · Sky lounge · พื้นที่บริการช่วงเย็น มักมีห้องรับประทานอาหารส่วนตัวให้ผู้พักอาศัยจอง
• · ห้องสมุด / โรงภาพยนตร์ / ห้องรับประทานอาหารส่วนตัว / ห้องเก็บไวน์เฉพาะผู้พักอาศัย ในโครงการระดับ trophy
• · เครื่องชาร์จ EV ที่ทุกช่องจอด · เป็นมาตรฐานในโครงการเปิดตัวปี 2026 ไม่ใช่ option เสริมระดับพรีเมียมอีกต่อไป
• · การเชื่อมต่อระบบสมาร์ทโฮม · เข้า-ออกแบบไร้กุญแจ แอปพลิเคชันแบบโรงแรมสำหรับจองสิ่งอำนวยความสะดวก และการแจ้งเตือนพัสดุ

เหตุใดสิ่งนี้จึงผลักดันผลตอบแทน

ผู้เช่ากลุ่ม DTV และ LTR จ่ายเงินเพื่อไลฟ์สไตล์ที่ครบครัน ไม่ใช่เพียงแค่ห้องพัก พวกเขายินดีจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงกว่า 10 ถึง 20% สำหรับห้องในอาคาร full-service เมื่อเทียบกับห้องที่คล้ายกันในอาคารที่มีเพียงสระว่ายน้ำและฟิตเนสพื้นฐาน ส่วนต่างของสิ่งอำนวยความสะดวกนี้คือเหตุผลเชิงโครงสร้างที่ทำให้คอนโดมิเนียม full-service ปี 2026 ประเมินผลตอบแทนสุทธิได้ที่ 5.5 ถึง 7% ในขณะที่โครงการพื้นฐานปี 2015 ถึง 2019 อยู่ที่ 3.5 ถึง 5%

อาคารคือสินค้า ห้องคือเพียงห้อง ผู้เช่าในปี 2026 เช่าอาคารก่อนเป็นอันดับแรก

หลักฐานด้านอุปสงค์

Maison Siam (หน่วยปฏิบัติการของเรา) พบว่าอาคาร full-service มีอัตราการเช่าที่ 92% เทียบกับ 78 ถึง 85% ในอาคารพื้นฐานในพื้นที่เดียวกัน ระยะเวลาในการปล่อยเช่าอยู่ที่ 11 วันสำหรับ full-service เทียบกับ 30 ถึง 45 วันสำหรับอาคารพื้นฐาน ช่องว่างด้านสิ่งอำนวยความสะดวกคือปัจจัยขับเคลื่อนผลตอบแทนเดี่ยวที่สำคัญที่สุดในตลาดเช่าใจกลาง Bangkok ในขณะนี้

สิ่งที่เราใช้ในการประเมิน

• · ชั้น Coworking ที่มีห้องส่วนตัว · มีน้ำหนัก +0.3 ถึง +0.5% ของผลตอบแทนสุทธิในแบบจำลองของเรา
• · เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยงพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกเฉพาะ · +0.2% ของผลตอบแทนสุทธิ จับกลุ่มชาวต่างชาติตะวันตก
• · Concierge แบรนด์โรงแรมหรือระดับโรงแรม · +0.4 ถึง +0.6% ของผลตอบแทนสุทธิในตำแหน่งระดับพรีเมียม
• · Sky lounge และห้องรับประทานอาหารส่วนตัว · +0.2% ของผลตอบแทนสุทธิ สื่อให้ผู้เช่ารู้สึกว่า 'นี่คือสถานที่ ไม่ใช่เพียงทรัพย์สิน'
• · BTS ภายในระยะ 500 เมตร · +0.3 ถึง +0.7% ของผลตอบแทนสุทธิ (ทบรวมกับสิ่งอำนวยความสะดวก)

เราถ่วงน้ำหนักอาคารด้วยคะแนนสิ่งอำนวยความสะดวกในโมดูล M1B ของกรอบการประเมินของเรา อาคารที่ได้คะแนนสิ่งอำนวยความสะดวกตั้งแต่ 18 คะแนนขึ้นไป (จาก 23 คะแนน) ให้ผลตอบแทนสุทธิเหนือค่าเฉลี่ยของพื้นที่อย่างสม่ำเสมอที่ 50 ถึง 100 basis points โดยไม่ขึ้นอยู่กับปัจจัยระดับห้อง

หากคุณต้องการรายชื่อโครงการคัดสรรที่ผ่านการให้คะแนนสิ่งอำนวยความสะดวกในย่านที่คุณสนใจ โปรดติดต่อเรา