US · สำหรับนักลงทุนชาวอเมริกัน
REITs ที่ผลตอบแทน 3-4% พร้อมความผันผวนแบบหุ้นสหรัฐฯ อสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ทางตรงภายใต้ภาระภาษีรัฐบาลกลางและรัฐที่ผลตอบแทนสุทธิ 2-4% การร่วมลงทุน (syndications) ที่ล็อกเงินไว้ 5-10 ปี พร้อมความซับซ้อนของแบบฟอร์ม K-1 กองทุน ETF ของ REIT ระหว่างประเทศที่ไม่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยในเอเชียเกิดใหม่โดยตรง โครงสร้างการกระจายผลิตภัณฑ์ในสหรัฐฯ ขัดขวางการกระจายความเสี่ยงที่ฝ่ายวิจัยของตนเองแนะนำอย่างเป็นระบบ
ทำเลไพรม์ใน Bangkok · ผลตอบแทนสุทธิ 4 ถึง 6% การส่งเงินกลับสะอาดด้วย FETF สนธิสัญญาภาษีซ้อนระหว่างไทย-สหรัฐฯ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 1996 ไม่มีความเสี่ยง PFIC จากการถือกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดินโดยตรง หน้านี้คือการเปรียบเทียบเคียงข้างกันอย่างตรงไปตรงมา · รวมถึงกลไก FATCA / FBAR / PFIC ที่ CPA ของคุณจะถามถึง
ทางเลือกสำหรับผู้มีถิ่นพำนักในสหรัฐฯ หลังหักภาษี
REITs สหรัฐฯ (จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์)
ผลตอบแทนรวม 3 ถึง 4%
ความผันผวนแบบหุ้นจดทะเบียน · กระจุกตัวในกลุ่มค้าปลีก/อุตสาหกรรม/สำนักงาน/ที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ · เงินปันผลถูกเก็บภาษีในอัตรารายได้ปกติ (ไม่ได้รับสิทธิ qualified dividend) · อ่อนไหวต่อวัฏจักรอัตราดอกเบี้ยของ Fed
ที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ทางตรง (ไม่ใช้ 1031)
ผลตอบแทนรวม 4 ถึง 6% · ผลตอบแทนสุทธิ 2 ถึง 4% หลังหักภาษี
ภาระภาษีรัฐบาลกลาง + รัฐ + ภาษีทรัพย์สินท้องถิ่น · ต้องลงทะเบียนเป็นเจ้าของให้เช่าในหลายรัฐ · ภาษีทรัพย์สินรายปี 1-3% ของมูลค่าประเมิน · ความยุ่งยากในการบริหารจัดการระยะไกล
การแลกเปลี่ยนแบบ 1031 like-kind
เลื่อนการชำระภาษีกำไรจากทุน แต่ไม่ได้เพิ่มผลตอบแทน
ใช้ได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ เท่านั้น · ไม่สามารถใช้เพื่อการกระจายความเสี่ยงระหว่างประเทศ · ระยะเวลาระบุทรัพย์สิน 45 วัน + ปิดดีลภายใน 180 วัน · ค่าธรรมเนียมตัวกลางที่ผ่านการรับรอง · เพิ่มความซับซ้อน
การร่วมลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Reg D)
คาดการณ์ 5 ถึง 8% · ผลตอบแทนจริงมักอยู่ที่ 4 ถึง 6%
ระยะล็อกเงินยาว (5-10 ปี) · เฉพาะนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง · ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในสินทรัพย์เดียว · ค่าธรรมเนียมผู้สนับสนุน · ความซับซ้อนในการยื่นภาษี K-1 · กระจุกตัวในอาคารที่พักอาศัยหลายครอบครัวในเขต Sun Belt ของสหรัฐฯ
ETFs ของ REIT ระหว่างประเทศ (การกระจายความเสี่ยงทางอ้อม)
3 ถึง 5%
ความผันผวนแบบหุ้นจดทะเบียน · ส่วนใหญ่ไม่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยในเอเชียเกิดใหม่โดยตรง · กระจุกตัวใน Singapore / HK / Australia · การเข้าถึงประเทศไทยผ่าน REITs ที่จดทะเบียนใน SET มีจำกัดมาก
ส่วนต่างของภาษี · สิ่งที่หายไปจากสมการ
ภาษีเงินได้ระดับรัฐบาลกลางและระดับรัฐจากค่าเช่า
ผลกระทบในสหรัฐฯ
รายได้ค่าเช่าถูกเก็บภาษีตามอัตราก้าวหน้า · ภาษีระดับรัฐแตกต่างกันตั้งแต่ 0% (FL, TX, NV) ถึง 13.3% (CA) · อัตราภาษีรวมที่แท้จริงสำหรับกลุ่ม HNW มักอยู่ที่ 30-45%
การจัดการด้านภาษีของไทย
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของไทยจากรายได้ค่าเช่า สามารถนำไปเครดิตกับภาษีสหรัฐฯ ได้ภายใต้อนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างไทยกับสหรัฐฯ (1996, มีผลบังคับใช้) มีการหักค่าใช้จ่ายมาตรฐานของไทย 30% อัตราภาษีสุทธิที่แท้จริงจากแหล่งรายได้ในไทยมักต่ำกว่ารายได้แหล่งสหรัฐฯ ในระดับผลตอบแทนที่เท่ากัน การกระจายความเสี่ยงนี้ช่วยลดการกระจุกตัวของภาษีระดับรัฐ
ข้อจำกัดของ 1031 exchange
ผลกระทบในสหรัฐฯ
การแลกเปลี่ยนทรัพย์สินประเภทเดียวกัน (like-kind exchange) ใช้ได้เฉพาะในประเทศสหรัฐฯ เท่านั้น · ไม่สามารถเลื่อนการรับรู้กำไรโดยการโอนเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ · เกิดการล็อกอินกับการลงทุนภายในสหรัฐฯ
การจัดการด้านภาษีของไทย
อสังหาริมทรัพย์ใน Bangkok อยู่นอกเหนือห่วงโซ่ 1031 โดยปริยาย ซึ่งถือเป็นข้อดี ไม่ใช่ข้อเสีย · เป็นการกระจายความเสี่ยงเชิงภูมิศาสตร์และสกุลเงินอย่างแท้จริง ที่ห่วงโซ่ 1031 ภายในสหรัฐฯ ไม่สามารถสร้างได้ กำไรจากการขายจะถูกจัดการผ่านระบบหัก ณ ที่จ่ายของไทย ร่วมกับเครดิตภาษีต่างประเทศของสหรัฐฯ
การรายงาน FATCA และ FBAR
ผลกระทบในสหรัฐฯ
บุคคลสัญชาติสหรัฐฯ ต้องรายงานบัญชีการเงินในต่างประเทศ (FBAR หากยอดรวมเกิน $10K) และรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศเป็นประจำทุกปี บทลงโทษกรณีไม่ปฏิบัติตามนั้นรุนแรง
การจัดการด้านภาษีของไทย
การถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยตรง (โฉนดที่ดินในชื่อของคุณ) ไม่อยู่ภายใต้การรายงาน FATCA ส่วนบัญชีธนาคารที่รับรายได้ค่าเช่าต้องรายงาน FBAR หากยอดรวมเกินเกณฑ์ $10K กระบวนการของ Khorna จะจัดทำเอกสาร FETF, โฉนดที่ดิน และเส้นทางบัญชี เพื่อให้ CPA ของคุณสามารถยื่น Form 8938 และ FBAR ได้อย่างเรียบร้อย
กับดัก PFIC จากการลงทุนใน REIT จดทะเบียนของไทย
ผลกระทบในสหรัฐฯ
บุคคลสัญชาติสหรัฐฯ ที่ถือหุ้น REIT จดทะเบียนของไทยอาจถูกจัดประเภทเป็นผู้ถือ PFIC ซึ่งทำให้ต้องรับภาระภาษีตามมาตรา 1291 ที่มีลักษณะเป็นบทลงโทษ
การจัดการด้านภาษีของไทย
การถือครองคอนโดในโควตาต่างชาติโดยตรงไม่มีความเสี่ยงเรื่อง PFIC · คุณเป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ไม่ใช่ส่วนได้เสียในกองทุน นี่เป็นโครงสร้างที่สะอาดกว่าสำหรับบุคคลสัญชาติสหรัฐฯ เมื่อเทียบกับ S-REITs หรือ REIT จดทะเบียนของไทยที่อาจกระตุ้นปัญหา PFIC เราประสานงานกับที่ปรึกษาภาษีสหรัฐฯ เรื่องโครงสร้างตั้งแต่ขั้นตอนการเข้าซื้อ
อนุสัญญาภาษีเงินได้ระหว่างสหรัฐฯ-ไทย ปี 1996 (มีผลบังคับใช้) ขจัดการเก็บภาษีซ้ำซ้อน เครดิตภาษีต่างประเทศของสหรัฐฯ ใช้ได้สำหรับภาษีไทยที่ชำระจากรายได้แหล่งไทย เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ประสานงานกับ CPA ที่คุ้นเคยกับอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ, FATCA และกฎ PFIC ตั้งแต่ขั้นตอนการวางโครงสร้าง เราสามารถแนะนำที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญด้านภาษีสหรัฐฯ ให้คุณได้
วีซ่า · ทางเลือกสำหรับผู้ซื้อชาวอเมริกัน
DTV (Destination Thailand Visa)
เหมาะสำหรับใคร
ชาวอเมริกันที่ทำงานทางไกล ฟรีแลนซ์ หรือผู้รับเหมาที่มีรายได้จากลูกค้าในสหรัฐฯ · ดิจิทัลโนแมดอายุ 35-50 ปี
เหตุผล
วีซ่าหลายครั้ง 5 ปี พำนักได้ครั้งละ 180 วัน เกณฑ์ขั้นต่ำ 500K THB (~$13K) เหมาะกับการถือคอนโด 1 ห้องนอนราคา 8-14M THB ในย่านอโศก พร้อมพงษ์ หรือพญาไท · ใช้เป็นฐานครึ่งปีในไทย และครึ่งปีในสหรัฐฯ
LTR Wealthy Global Citizen
เหมาะสำหรับใคร
ชาวอเมริกัน HNW ที่มีสินทรัพย์ตั้งแต่ 1M USD ขึ้นไป และรายได้ตั้งแต่ 80K USD ขึ้นไป · อดีตนักการเงิน ผู้ก่อตั้งหลังขายกิจการ และผู้บริหาร family-office
เหตุผล
การพำนัก 10 ปี + เพดานภาษีเงินได้ 17% สำหรับรายได้แหล่งไทย + ยกเว้นภาษีสำหรับการนำเงินรายได้จากต่างประเทศเข้ามา เมื่อรวมกับการผ่านเกณฑ์การพำนักของ Foreign Earned Income Exclusion (FEIE) สามารถลดภาระภาษีสหรัฐฯ ได้อย่างมีนัยสำคัญสำหรับชาวอเมริกันที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ
LTR Wealthy Pensioner
เหมาะสำหรับใคร
ผู้เกษียณอายุชาวอเมริกันที่มีรายได้จากบำนาญตั้งแต่ 80K USD ขึ้นไป (Social Security + การถอน 401k + บำนาญส่วนตัว)
เหตุผล
การพำนัก 10 ปี + เพดานภาษีไทย 17% เหมาะกับการถือคอนโด 2 ห้องนอนราคา 10-20M THB ในย่านสาทร พร้อมพงษ์ หรือริมแม่น้ำ เพื่อใช้เป็นฐานเกษียณ บริการสาธารณสุขของไทยที่ราคาเพียง 1 ใน 5 ของสหรัฐฯ คือจุดดึงดูดหลัก
Thailand Privilege
เหมาะสำหรับใคร
ชาวอเมริกัน HNW ที่ไม่ผ่านเกณฑ์ LTR · วีซ่าแบบสมาชิกราคา 900K ถึง 5M THB
เหตุผล
รวมบริการแนะนำการเปิดบัญชีธนาคาร ซึ่งช่วยขจัดอุปสรรคที่ชาวต่างชาติพบบ่อยที่สุดในการทำธุรกรรมธนาคาร มักถูกใช้ควบคู่กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้ออายุต่ำกว่า 50 ปีที่ไม่เข้าเกณฑ์ DTV
โปรไฟล์นักลงทุนชาวอเมริกัน 4 กลุ่มที่เราทำงานด้วย
ผู้ก่อตั้งหลังขายกิจการ
เพิ่งขายบริษัทเทคโนโลยีในสหรัฐฯ มีสภาพคล่องหลังหักภาษี 2 ถึง 8 ล้านดอลลาร์ ต้องการกระจายการลงทุนต่างประเทศก่อนที่เงินสดจะถูกจัดสรรเข้าพอร์ตหุ้นสหรัฐฯ ตามค่าเริ่มต้น มักใช้ควบคู่กับการมีถิ่นที่อยู่ที่ผ่านเกณฑ์ FEIE เพื่อประสิทธิภาพทางภาษี การซื้อโดยทั่วไป: ห้อง 2 นอน 18 ถึง 35 ล้านบาท ในย่านพร้อมพงษ์ สาทร หรือโครงการแบรนด์เดดริมแม่น้ำ
เจ้าของอสังหาฯ Sun Belt ที่หมุนเข้าสู่ตลาดต่างประเทศ
สร้างพอร์ต 4-10 ยูนิตในย่าน Sun Belt ของสหรัฐฯ Cap rate ถูกบีบลงในช่วงปี 2022-2025 กำลังพิจารณาหมุนหนึ่งหรือสองยูนิตเข้าสู่ทำเลไพรม์ในกรุงเทพฯ เพื่อให้ได้ความเสี่ยงในสกุลเงินที่ไม่ใช่ดอลลาร์อย่างแท้จริง ซึ่ง 1031 ไม่สามารถมอบให้ได้ การซื้อโดยทั่วไป: ห้อง 1 นอนหรือ 2 นอน 12 ถึง 25 ล้านบาท ในย่านพร้อมพงษ์ อโศก หรือสาทร
ชาวอเมริกันวัยเกษียณ
คู่สามีภรรยาวัยเกษียณ อายุ 60 กว่าปี มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 1.5 ถึง 4 ล้านดอลลาร์ บวกกับเงิน Social Security และ 401k กำลังพิจารณากรุงเทพฯ เป็นที่พักอาศัยตลอดปีหรือบางส่วนของปี (ระบบสุขภาพไทยที่มีค่าใช้จ่ายเพียง 1 ใน 5 ของสหรัฐฯ คือปัจจัยดึงดูดหลัก ส่วนวีซ่าคือ LTR Wealthy Pensioner) การซื้อโดยทั่วไป: ห้อง 2 นอน 12 ถึง 22 ล้านบาท ในย่านพร้อมพงษ์ สาทร หรือริมแม่น้ำ
ผู้บริหาร Family Office ชาวอเมริกัน
ความมั่งคั่งของครอบครัวสหรัฐฯ ที่สืบทอดหลายรุ่น มูลค่าทรัพย์สินสุทธิเกิน 10 ล้านดอลลาร์ในสินทรัพย์หลากหลายประเภท กำลังสร้างการกระจายความเสี่ยงทางภูมิศาสตร์นอกสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในสกุลดอลลาร์ การวางแผนมรดกเป็นปัจจัยสำคัญ · ประเทศไทยไม่มีภาษีมรดกสำหรับมูลค่าต่ำกว่า 100 ล้านบาทที่ส่งต่อให้ทายาทโดยตรง การซื้อโดยทั่วไป: branded residence 30 ถึง 80 ล้านบาท (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) ในย่านสาทร ริมแม่น้ำ หรือพร้อมพงษ์
USD / THB · บริบทค่าเงิน
เงินบาทเป็นหนึ่งในสกุลเงินตลาดเกิดใหม่ที่มีเสถียรภาพมากที่สุดในรอบทศวรรษ · บริหารโดย BOT (ธนาคารกลางตลาดเกิดใหม่ระดับท็อปควอไทล์) แต่ไม่ได้ตรึงค่า อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มอบความเสี่ยงในสกุลเงินที่ไม่ใช่ดอลลาร์อย่างแท้จริง ซึ่ง S-REITs (สัมพันธ์กับดอลลาร์ผ่าน SGD), อสังหาฯ ฮ่องกง (HKD ตรึงกับ USD), หรือจีนแผ่นดินใหญ่ (ควบคุมเงินทุน) ไม่สามารถทดแทนได้
สำหรับชาวอเมริกันที่กังวลเกี่ยวกับอำนาจซื้อระยะยาวของดอลลาร์ · โดยเฉพาะในสถานการณ์เกษียณที่รับเงินในรูป Social Security หรือเงินบำนาญสกุลดอลลาร์ · การถือครองทรัพย์สินสุทธิบางส่วนในรูปอสังหาริมทรัพย์สกุลเงินตลาดเกิดใหม่ที่มีเสถียรภาพ คือการป้องกันความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่การเก็งกำไร
เงินสำรองระหว่างประเทศของ BOT
ประมาณ 2.2 แสนล้านดอลลาร์ · ครอบคลุมการนำเข้ากว่า 8 เดือน
หนี้สาธารณะ
ประมาณ 58% ของ GDP · ต่ำกว่าเพดานตามกฎหมายที่ 70%
อันดับเครดิตประเทศ
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · ระดับน่าลงทุน
เงินเฟ้อปี 2024
ประมาณ 1 ถึง 1.5% · ยึดโยงกับเป้าหมายของ BOT
คู่มือนักลงทุน · PDF
PDF ปรับเฉพาะคุณ 6 หน้า · ทางเลือกการลงทุนในตลาดบ้านเกิดพร้อมตัวเลขหลังหักภาษี การวิเคราะห์ส่วนต่างภาษี เส้นทางวีซ่า และคำแนะนำทำเลกับยูนิตที่เหมาะกับโปรไฟล์ของคุณ ข้อมูลมีแหล่งอ้างอิง พร้อมเปิดเผยระเบียบวิธี
ไม่มีสแปม · ส่งเฉพาะ PDF กลับให้คุณ และอีกหนึ่งครั้งสำหรับการติดตามผลหากเกี่ยวข้อง
พูดคุยกับเรา
บอกเราเกี่ยวกับสถานะภาษีในสหรัฐฯ การจัดสรรอสังหาริมทรัพย์ที่คุณถืออยู่ และไทม์ไลน์ของคุณ เราจะสร้างโมเดลเปรียบเทียบผลตอบแทนและภาระภาษีปัจจุบันของคุณกับการจัดสรรในทำเลไพรม์ของ Bangkok · และส่งต่อคุณไปยังที่ปรึกษาด้านภาษีสหรัฐฯ สำหรับการวางโครงสร้าง FATCA / PFIC
หรือกรอกแบบฟอร์ม