การขายต่อคอนโดก่อนสร้างเสร็จในกรุงเทพฯ ก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ · กลไกการทำงาน

ความหมายของ 'การโอนสิทธิสัญญา' ในตลาดคอนโดก่อนสร้างเสร็จของไทย

เมื่อคุณเซ็นสัญญาจองคอนโดก่อนสร้างเสร็จและชำระเงินดาวน์พร้อมเงินผ่อนตามงวด คุณกำลังซื้อสัญญาจะซื้อจะขายของยูนิตที่ยังไม่มีอยู่จริง กฎหมายไทยอนุญาตให้คุณโอนสัญญานั้นให้ผู้ซื้อรายใหม่ก่อนที่ผู้พัฒนาโครงการจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ คุณเซ็นสัญญาโอนสิทธิ ผู้ซื้อรายใหม่ชำระเงินให้คุณ (เงินดาวน์ที่คุณวางไว้บวกกับการเพิ่มมูลค่าของทุน) และผู้พัฒนาโครงการจะรับรองผู้ซื้อรายใหม่เป็นคู่สัญญาแทน

เมื่อใดที่กลยุทธ์นี้น่าสนใจที่สุด

• · โครงการขายหมดอย่างรวดเร็ว และผู้พัฒนาโครงการปรับราคาในเฟสถัดไปขึ้น 15 ถึง 25% ก่อนก่อสร้างแล้วเสร็จ · สัญญาของคุณมีกำไรในมือทันที
• · โควตาต่างชาติเต็ม · คุณสามารถขายให้ผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่สามารถซื้อจากผู้พัฒนาโครงการได้โดยตรง
• · ส่วนต่อขยาย BTS หรือปัจจัยกระตุ้นสำคัญในย่านนั้นดันราคาในพื้นที่ขึ้นก่อนวันโอน
• · คุณซื้อในราคาเปิดตัว และตอนนี้โครงการเข้าสู่ช่วงราคาเฟสปลาย 18 ถึง 24 เดือนหลังเปิดขาย

ต้นทุนที่แท้จริงในการโอนสิทธิ

• · ค่าธรรมเนียมการโอน / เปลี่ยนชื่อของผู้พัฒนาโครงการ · 1 ถึง 3% ของราคายูนิต แตกต่างกันไปตามแต่ละผู้พัฒนาโครงการ
• · ภาษีธุรกิจเฉพาะ + อากรแสตมป์ 0.5% บนมูลค่าการโอนสิทธิ (บางครั้งแบ่งกับผู้ซื้อ)
• · ค่าการตลาด · ค่าคอมมิชชั่นเอเจนต์เพื่อหาผู้ซื้อรายใหม่ มาตรฐาน 2 ถึง 3%
• · ต้นทุนรวมตลอดทาง · 4 ถึง 7% บนมูลค่าการโอนสิทธิ

การคำนวณตัวเลขสำหรับการ flip ทั่วไป

คุณซื้อยูนิตหนึ่งห้องนอนช่วงเปิดตัวราคา 12 ล้านบาทในปี 2026 ชำระ 30% ตลอด 24 เดือน · เงินที่ผูกพันคือ 3.6 ล้านบาท ภายในปี 2028 ผู้พัฒนาโครงการขายไปแล้ว 80% และปรับราคาเฟสขึ้นเป็น 14.5 ล้านบาท คุณโอนสิทธิสัญญาที่ราคา 14.0 ล้านบาท เงินทุนที่ลงไปคือ 3.6 ล้านบาท ผลตอบแทนเงินสดคือ 14.0 ล้าน - 3.6 ล้าน - ต้นทุน 7% = 9.4 ล้านบาท เท่ากับผลตอบแทนต่อเงินทุนที่ลงไป 161% ใน 24 เดือน · IRR ราว 60% ไม่ใช่ทุกโครงการจะทำได้ขนาดนี้ แต่โครงการที่ทำได้คือโครงการที่เราประเมินเป็นอันดับแรก

อะไรที่ทำให้การ flip ล้มเหลว

• · โครงการขายไม่ออก · ตลาดสำหรับการโอนสิทธิของคุณหายไป
• · ผู้พัฒนาโครงการมีปัญหาทางการเงิน · เงื่อนไขการโอนเข้มงวดขึ้นและการโอนสิทธิช้าลง
• · วิกฤตเศรษฐกิจมหภาค · ปี 2020 / 2021 ตลาด flip ในกรุงเทพหยุดชะงักไป 18 เดือน
• · ปัญหาโควตาต่างชาติ · หากผู้ซื้อรายใหม่เป็นชาวต่างชาติและโควตาเต็มแล้ว คุณจะไม่สามารถโอนได้

เมื่อใดที่ควรเลือกถือยาวแทน

หากเป้าหมายของคุณคือผลตอบแทนและไลฟ์สไตล์ (DTV เกษียณอายุ พำนักระยะยาว) กลยุทธ์ flip จะดึงคุณออกจากเหตุผลที่แท้จริงที่คุณซื้อ ถือไว้จนถึงวันโอน ปล่อยเช่า และใช้ชีวิต การ flip เป็นการเทรดคนละแบบ · ต้องรู้ว่าคุณกำลังทำแบบไหน

คอนโดก่อนสร้างเสร็จในกรุงเทพคือการเทรดสองรูปแบบ · เทรดเพื่อผลตอบแทน และเทรดเพื่อส่วนต่างระหว่างเฟส ตัดสินใจตั้งแต่แรกว่าคุณจะทำแบบไหน เพราะเกณฑ์การซื้อต่างกัน

ปรึกษากับเรา

เราสร้างแบบจำลองทั้งสองสถานการณ์สำหรับแต่ละโครงการและบอกคุณว่าแบบใดเป็นไปได้จริง ขอรับรายชื่อโครงการที่เหมาะสำหรับการโอนสิทธิได้