ความเสี่ยงการส่งมอบคอนโดก่อนสร้างเสร็จ · เช็คลิสต์ตรวจสอบของผู้ซื้อ

คำถามด้านการเงิน

• · อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (net debt-to-equity) ของผู้พัฒนาโครงการในช่วงสามปีที่ผ่านมาเป็นเท่าใด มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นหรือลดลง
• · บริษัทจดทะเบียนใน SET หรือไม่ หากใช่ ให้ดึงแบบ 56-1 ล่าสุด หากไม่ ให้ขอดูงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบและจดหมายรับรองจากธนาคาร
• · ตัวชี้วัดจำนวนวันของสินค้าคงคลัง (inventory-days) เป็นอย่างไร สต็อกที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกค้างอยู่นานเท่าใด
• · อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นเท่าใด

คำถามด้านประวัติผลงาน

• · ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ส่งมอบโครงการไปแล้วกี่โครงการ และความล่าช้าโดยเฉลี่ยอยู่ที่เท่าใด
• · การส่งมอบนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการใดบ้างที่เคยถูกฟ้องร้องในชั้นศาล
• · สภาพคล่องของการขายต่อในโครงการที่ส่งมอบไปแล้วเป็นอย่างไร ยูนิตขายออกภายใน 6 เดือนด้วยส่วนต่างราคาที่ยอมรับได้หรือไม่

คำถามเฉพาะของโครงการ

• · อัตราการขาย (sales velocity) ปัจจุบันของโครงการนี้เป็นเท่าใด คือกี่ยูนิตต่อเดือน และกำลังเร่งตัวขึ้นหรือชะลอลง
• · สถานะของโควตาต่างชาติเป็นอย่างไร ขายให้ชาวต่างชาติไปแล้วกี่ยูนิต และเหลืออีกเท่าใด
• · สถานะ EIA (รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) เป็นอย่างไร ผ่านการอนุมัติแล้ว มีเงื่อนไข หรือล่าช้า
• · ผู้รับเหมาก่อสร้างคือใคร และเคยส่งมอบงานในโครงการก่อนหน้าของผู้พัฒนาโครงการรายนี้หรือไม่
• · สัญญา SPA ระบุเรื่องความล่าช้าไว้อย่างไร มีข้อกำหนดค่าปรับทางการเงินหากการส่งมอบล่าช้าเกิน 12 เดือนหรือไม่

สัญญาณอันตรายที่ควรถอนตัว

• · อัตราส่วน Net D/E สูงกว่า 2.0 โดยไม่มีแผนลดหนี้ที่ชัดเจน
• · มีโครงการล่าสุดหลายโครงการล่าช้าเกิน 12 เดือนขึ้นไป
• · อัตราการขายของโครงการนี้ลดลง QoQ
• · EIA ยังอยู่ระหว่างการพิจารณานานกว่า 24 เดือน
• · SPA ไม่มีข้อกำหนดค่าปรับฝั่งผู้พัฒนาโครงการกรณีล่าช้า
• · พนักงานขายไม่สามารถบอกตัวเลขอัตราการขายได้ ซึ่งหมายถึงไม่มีการติดตามข้อมูลแบบรวมศูนย์

สัญญาณเตือนที่ควรตรวจสอบเพิ่มเติม

• · ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับเหมารายแรกในโครงการขนาดใหญ่ของผู้พัฒนาโครงการรายนี้
• · โควตาต่างชาติใกล้เต็ม ซึ่งหมายความว่าคุณจะอยู่ท้ายแถวสำหรับการปล่อยโควตารอบถัดไป
• · ราคาขายในเฟส 4 หรือ 5 เท่ากับเฟส 1 ซึ่งหมายถึงโครงการขายไม่ดี

การตรวจสอบสถานะผู้พัฒนาโครงการอย่างละเอียดสามวัน ช่วยป้องกันความเสียใจกับยูนิตที่ซื้อไปอีกสามปี

สิ่งที่เราทำให้คุณ

ทุกโครงการที่เราประเมินจะมาพร้อมกับบัตรสุขภาพผู้พัฒนาโครงการ (developer-health card) ซึ่งตอบคำถามทั้ง 12 ข้อให้แล้ว คุณไม่ต้องไปค้นเอกสารที่ยื่นต่อ SET ด้วยตัวเอง เราส่งมอบบทสรุปให้คุณโดยตรง เพียงแจ้งขอ