เปรียบเทียบผู้พัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ · ใครส่งมอบ ใครเลื่อน ใครปลอดภัย

ทำไมเรื่องนี้สำคัญกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คิด

การซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จในประเทศไทยหมายถึงการชำระเงิน 30 ถึง 40% ของราคายูนิตตลอดระยะเวลา 18 ถึง 36 เดือน ก่อนที่อาคารจะมีอยู่จริง หากผู้พัฒนาโครงการประสบปัญหาทางการเงินระหว่างทาง เงินทุนที่คุณวางไว้ย่อมมีความเสี่ยง ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา มีผู้พัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ สองรายที่ล้มเลิกโครงการระหว่างก่อสร้าง และอีกหลายรายที่เลื่อนการส่งมอบออกไป 12 ถึง 24 เดือน ปัญหาการคัดเลือกผู้พัฒนาโครงการจึงเป็นเรื่องจริง และผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่ได้ทำการบ้านในส่วนนี้

Sansiri (SET: SIRI)

ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเฉพาะทางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รายใหญ่ที่สุด รายได้ปี 2567 ประมาณ 38,000 ล้านบาท อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ราว 1.0 ถึง 1.2 ซึ่งถือว่ามั่นคงสำหรับอุตสาหกรรมนี้ มีประวัติการส่งมอบตรงเวลามากกว่า 95% ของโครงการล่าสุด ความเป็นแบรนด์พรีเมียมส่งผลให้ราคาขายต่อสูงกว่าคู่แข่ง 8 ถึง 12% เป็นตัวเลือกตั้งต้นที่มีแรงเสียดทานต่ำที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

AP Thailand (SET: AP)

เน้นคอนโดในเมืองอย่างชัดเจน ร่วมทุนกับ Mitsubishi Estate (พันธมิตรสถาบันจากญี่ปุ่น) ซึ่งช่วยรักษางบดุลให้อยู่ในระดับอนุรักษ์นิยม อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ราว 0.7 ถึง 0.9 ถือเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาที่อนุรักษ์นิยมที่สุดในอุตสาหกรรม ประวัติการส่งมอบยอดเยี่ยม ความเป็นแบรนด์พรีเมียมน้อยกว่า Sansiri เล็กน้อย แต่การคำนวณผลตอบแทนมักออกมาดีกว่า เป็นผู้พัฒนาโครงการที่เป็นมิตรกับนักลงทุน

Origin Property (SET: ORI)

เติบโตเชิงรุก มีหลายแบรนด์ย่อย (Park Origin, Knightsbridge, Notting Hill) อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนค่อนข้างสูงที่ 1.5 ถึง 1.8 ซึ่งเลเวอเรจที่สูงกว่าหมายถึงปริมาณโครงการที่มากกว่าแต่ก็อ่อนไหวต่อวัฏจักรเศรษฐกิจมากกว่า การส่งมอบโดยทั่วไปตรงเวลาแต่บางครั้งล่าช้า 6 เดือน ผลตอบแทนต่อบาทที่ลงทุนสูง เหมาะกับตลาดระดับกลาง

Noble Development (SET: NOBLE)

ผู้พัฒนาโครงการขนาดกลางที่มีชื่อเสียงด้านการออกแบบ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ราว 1.2 ถึง 1.4 ประวัติการส่งมอบมั่นคง มีความเป็นสถาบันน้อยกว่า SIRI / AP แต่ผลิตภัณฑ์มีการออกแบบที่ดีกว่า ยูนิตจึงสามารถทำราคาขายต่อในระดับพรีเมียมได้ เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่ใส่ใจสถาปัตยกรรมและคุณภาพการตกแต่ง

Ananda Development (SET: ANAN)

เป็นที่รู้จักจากโครงการ Ashton Asoke และข้อพิพาทเรื่องนิติบุคคลที่ยืดเยื้อตามมา อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนเคยอยู่ในระดับสูง แต่ปรับตัวดีขึ้นในช่วงหลัง ควรตรวจสอบข้อมูลเป็นรายโครงการ โครงการในไลน์ Ashton นั้นยอดเยี่ยมในแง่ของยูนิต แต่บรรทัดฐานทางกฎหมายที่เกิดขึ้นทำให้นักลงทุนระมัดระวัง เราประเมินโครงการของ Ananda แต่จะเพิ่มส่วนเผื่อความปลอดภัยมากขึ้น

Pruksa Real Estate (SET: PSH)

ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่สุดในไทยเมื่อนับตามจำนวนยูนิต แต่รายได้ส่วนใหญ่มาจากบ้านแนวราบ / ชานเมือง ไม่ใช่คอนโดทำเลพรีเมียมในกรุงเทพฯ ไลน์ Esse คือกลยุทธ์ของพวกเขาในย่านใจกลางเมือง งบดุลแข็งแกร่ง (D/E < 1.0) ด้วยขนาดธุรกิจ ไม่เหมาะกับการเก็งกำไรขายต่อในตลาดพรีเมียมนัก แต่มั่นคงอย่างยิ่งในแง่ความแน่นอนของการส่งมอบ

สิ่งที่คุณควรพิจารณาจริงๆ ในแบบฟอร์ม 56-1

• · อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน เกณฑ์มาตรฐานของอุตสาหกรรมอยู่ที่ 1.0 ถึง 1.5 หากสูงกว่า 2.0 ต้องมีคำอธิบาย
• · อัตราการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ คือ % ของยูนิตที่สร้างเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อจริง (ต่ำกว่า 80% เป็นสัญญาณอันตราย)
• · จำนวนวันที่สินค้าคงคลังอยู่ในสต็อก คือระยะเวลาที่ยูนิตสร้างเสร็จที่ยังขายไม่ออกค้างอยู่ เกณฑ์มาตรฐานของอุตสาหกรรมต่ำกว่า 24 เดือน
• · เงินสด + วงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้ มีเพียงพอสำหรับเงินทุนโครงการ 18 เดือนโดยไม่ต้องพึ่งยอดขายใหม่หรือไม่
• · Backlog คือรายได้ที่ทำสัญญาแล้วแต่ยังไม่ได้รับรู้ ซึ่งสะท้อนท่อส่งมอบในอนาคต

การจัดอันดับตามความปลอดภัยในการส่งมอบของเรา (จากมากไปน้อย)

• · AP Thailand พันธมิตรเชิงสถาบัน เลเวอเรจต่ำ การส่งมอบแข็งแกร่ง
• · Sansiri ขนาดธุรกิจใหญ่ แบรนด์แข็งแกร่ง อนุรักษ์นิยมเมื่อเทียบกับขนาด
• · Pruksa ได้เปรียบเรื่องขนาด D/E ต่ำ
• · Noble ขนาดกลางที่มั่นคง ผลิตภัณฑ์แข็งแกร่ง
• · Origin เลเวอเรจสูงกว่าแต่การส่งมอบสม่ำเสมอ
• · Ananda พิจารณาเป็นรายกรณี โดยคำนึงถึงบรรทัดฐานจาก Ashton

การซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จคือการซื้อสองอย่างพร้อมกัน คือยูนิตและผู้พัฒนาโครงการ เราประเมินทั้งสองด้านก่อนที่จะคัดเลือกเข้าสู่รายการ

ติดต่อเรา

เรามีอัตราส่วนทางการเงินจากแบบฟอร์ม 56-1 ฉบับล่าสุดของผู้พัฒนาโครงการทุกรายในพอร์ตของเรา คุณสามารถขอข้อมูลภาพรวมสุขภาพของผู้พัฒนาโครงการควบคู่ไปกับรายการโครงการที่คัดเลือกไว้ได้