อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ สำหรับนักลงทุนชาวออสเตรเลีย · ผลตอบแทนปลอด FIRB ในเอเชีย

ทำไม Bangkok ถึงเป็นจังหวะของนักลงทุนชาวออสเตรเลียในเวลานี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียกระจุกตัวมากเกินไป Sydney และ Melbourne อยู่บนผลตอบแทนที่บีบตัว (ผลตอบแทนรวม 2 ถึง 3% และมักติดลบในแง่กระแสเงินสดจากการกู้) กฎการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น และค่าเงินที่อ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับ THB ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ในขณะที่ Bangkok ให้ผลตอบแทนสุทธิ 5.5 ถึง 7% บนสินทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ขาดที่ไม่ติดข้อกำหนด FIRB เนื่องจาก FIRB บังคับใช้เฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียจากต่างชาติเท่านั้น ไม่ครอบคลุมการลงทุนออกนอกประเทศ

โครงสร้างการลงทุนสามรูปแบบที่นักลงทุนออสเตรเลียควรพิจารณา

• · ซื้อในชื่อบุคคล + โอน AUD: เรียบง่ายที่สุด คุณโอน AUD ผ่านธนาคารของคุณ และรับ FET certificate เป็นสกุล THB ข้อตกลงภาษีกับ Thailand จะให้เครดิตภาษีไทยหักลบกับภาระภาษีของ ATO
• · SMSF: ซับซ้อนขึ้น กองทุนของคุณสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในต่างประเทศได้ในทางเทคนิค แต่ trustee ต้องแสดงหลักฐานการผ่าน sole-purpose test และการปฏิบัติตามหลัก arm's-length โดยทั่วไป SMSF จะใช้แนวทางนี้เฉพาะเมื่อยอดกองทุนเกิน AUD 1.5M
• · บริษัท Holding ในออสเตรเลีย: โครงสร้างนิติบุคคลสำหรับนักลงทุนที่ลงทุนซ้ำ เหมาะหากคุณวางแผนซื้อยูนิตใน Bangkok หลายแห่งหรือต้องการโยกเข้าสู่โครงสร้างบริษัทไทยในอนาคต

การปฏิบัติทางภาษีสำหรับนักลงทุนชาวออสเตรเลียทั่วไป

รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีใน Thailand ที่อัตราจริง 5 ถึง 15% ข้อตกลงภาษีระหว่างออสเตรเลียและ Thailand ให้เครดิตจำนวนนี้หักลบกับภาระภาษีของ ATO ดังนั้นหากอัตราภาษีส่วนเพิ่มของคุณอยู่ที่ 39% คุณจะจ่ายสุทธิประมาณ 24 ถึง 34% กำไรจากการขายยูนิตจะถูกเก็บภาษีใน Thailand ตามข้อตกลง ไม่ใช่ในออสเตรเลีย โดยมีรายละเอียดสำคัญหนึ่งประการคือ ATO อาจยังประเมิน CGT บนกำไรที่คำนวณในสกุล AUD เมื่อคุณรับรู้กำไร แนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านข้อตกลงภาษีก่อนทำการขายออก

ผลตอบแทน 6% ใน THB แปลงเป็น AUD แล้วได้เท่าไร

ห้องหนึ่งนอนย่านพร้อมพงษ์ราคา 14M THB ให้รายได้สุทธิ 840,000 THB ต่อปี ที่อัตราแลกเปลี่ยน AUD/THB ราว 21 จะเท่ากับ AUD 40,000 หลังหักภาษีไทยและการเครดิตตามข้อตกลง รายได้สุทธิในสกุล AUD ของคุณจะอยู่ที่ AUD 27,000 ถึง 30,000 ต่อปีบนเงินลงทุน AUD 670,000 คิดเป็นผลตอบแทนเงินสดสุทธิ 4.0 ถึง 4.5% ในสกุลเงินบ้านของคุณ บวกกับการเพิ่มมูลค่าของทุน ดีกว่ายูนิตเฉลี่ยใน Sydney เป็นกรรมสิทธิ์ขาด และอยู่บนวงจรอุปสงค์ที่แตกต่างกัน

นักลงทุนชาวออสเตรเลียสูญเสียผลตอบแทนไปกับอัตราภาษีในประเทศและความเสี่ยงจากการกระจุกตัว Bangkok เป็นหนึ่งในไม่กี่ทางเลือกนอกประเทศที่ให้ทั้งกระแสเงินสด ความมั่นคงของกรรมสิทธิ์ขาด และไม่มีอุปสรรคจาก FIRB

ขั้นตอนแรกเชิงปฏิบัติ

เราจัดทำแบบจำลองกระแสเงินสดสุทธิในสกุล AUD จดหมายชี้แจง FIRB สำหรับนักบัญชีของคุณ และรายการสินทรัพย์คัดสรรเฉพาะบุคคล ติดต่อเราเพื่อพูดคุย