คอนโดในกรุงเทพฯ แก่ตัวอย่างไร · ตึกไหนคงทนถึง 20 ปี ตึกไหนไม่

เหตุใดข้อกังวลนี้จึงสมเหตุสมผล

หากคุณขับรถผ่านสุขุมวิท คุณจะสามารถแยกแยะอาคารตามทศวรรษที่สร้างได้ บางอาคารที่สร้างปี 1995 ยังคงดูใหม่เอี่ยม บางอาคารที่สร้างปี 2010 กลับดูทรุดโทรม ความแตกต่างนี้แทบไม่ได้มาจากคุณภาพการก่อสร้างในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่มาจากการบริหารจัดการในช่วง 20 ปีถัดมา ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่รู้วิธีอ่านสัญญาณนี้ จึงตั้งราคาทุกอาคารเท่ากันหมด นั่นคือความไม่มีประสิทธิภาพของตลาด และเราใช้ประโยชน์จากจุดนี้

อะไรทำให้คอนโดใน Bangkok เสื่อมสภาพเร็ว

• · การบริหารนิติบุคคลที่อ่อนแอ · คณะกรรมการที่ไม่ใส่ใจ การเลื่อนซ่อมบำรุง ข้อพิพาทเรื่องค่าส่วนกลางที่บานปลาย
• · เงินกองทุนสำรองไม่เพียงพอ · เมื่อระบบลิฟต์ขัดข้องในปีที่ 18 จะไม่มีเงินเพียงพอสำหรับการเปลี่ยนใหม่
• · โครงสร้างการถือครองที่เน้นผู้เช่ามากเกินไป · ผู้เช่าระยะสั้นใส่ใจน้อยกว่าเจ้าของที่อยู่อาศัยเอง พื้นที่ส่วนกลางจึงเสื่อมสภาพ
• · ไม่มีสัญญาบำรุงรักษาระยะยาวกับทีมบริหารอาคารของผู้พัฒนาโครงการเดิม
• · การสัมผัสกับสภาพภูมิอากาศ · ไอเกลือจากริมแม่น้ำกัดกร่อนผิวอาคาร ห้องที่หันหน้าทางทิศเหนือได้รับความเสียหายจากความชื้นมากกว่า
• · การใช้งานเชิงปล่อยเช่าระยะสั้นเกินขอบเขต · การดำเนินการแบบ Airbnb สร้างภาระให้ล็อบบี้ ลิฟต์ และทำให้สิ่งอำนวยความสะดวกสึกหรอเร็วขึ้น

อะไรทำให้คอนโดใน Bangkok เสื่อมสภาพอย่างมีคุณภาพ · สัญญาณ 4 ประการ

• · ผู้พัฒนาโครงการเดิมยังคงทำหน้าที่บริหารอาคารต่อเนื่องเกินปีที่ 5 · มีความรับผิดชอบอย่างต่อเนื่อง
• · เงินกองทุนสำรองเติบโตขึ้นทุกปี พร้อมแผนการใช้เงินทุนที่จัดทำไว้เป็นเอกสาร
• · สัดส่วนเจ้าของที่อยู่อาศัยเองสูงกว่า 40% · พวกเขาลงคะแนนเสียงเพื่อการบำรุงรักษาที่เหมาะสมเพราะอาศัยอยู่จริง
• · โครงการลงทุนล่าสุดดำเนินการเสร็จตามเวลาและงบประมาณ · การปรับปรุงลิฟต์ การรีโนเวทล็อบบี้ การปูสระว่ายน้ำใหม่

คอนโดใน Bangkok ที่เสื่อมสภาพได้อย่างยอดเยี่ยม

The Met (2009) บนสาทรยังคงซื้อขายในราคาสูงกว่าตลาด เพราะออกแบบโดย WOHA รักษาทีมบริหารอาคารชุดเดิมไว้ และนิติบุคคลบริหารเงินกองทุนสำรองอย่างเข้มงวด Empire Place (2009) บนสาทรก็มีเรื่องราวคล้ายกัน The Sukhothai Residences (2014) ริมแม่น้ำ · เป็น branded residence ที่บริหารสิ่งอำนวยความสะดวกโดยโรงแรม จึงเสื่อมสภาพในเส้นโค้งที่แตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง อาคารเหล่านี้คือต้นแบบ · ทุกแห่งมีสัญญาณทั้ง 4 ประการ

Branded residences เสื่อมสภาพแตกต่างออกไป

Mandarin Oriental Residences, Banyan Tree Residences, Ritz-Carlton Residences MahaNakhon, Park Hyatt Residences · อาคารเหล่านี้ผูกการดำเนินงานเข้ากับแบรนด์โรงแรม ชื่อเสียงของโรงแรมอยู่ในล็อบบี้ของอาคาร มาตรฐานการบำรุงรักษาจึงคงอยู่ในระดับวันโอนกรรมสิทธิ์ตลอดอายุของสินทรัพย์ ส่วนต่างราคา 30 ถึง 50% เหนือกว่าอาคารทั่วไปสะท้อนคุณค่านี้ · และส่วนต่างนี้มักจะคงอยู่ได้ในระยะยาว

สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำจริง

• · ขอดูบันทึกการประชุมใหญ่ของนิติบุคคลย้อนหลัง 5 ปีก่อนเซ็นสัญญา · ข้อพิพาท รายการที่เลื่อนซ่อม ประวัติค่าส่วนกลาง
• · ขอดูยอดเงินกองทุนสำรองและแผนการใช้เงินทุนระยะ 10 ปี
• · เดินสำรวจอาคารเก่า 3 แห่งของผู้พัฒนาโครงการรายเดียวกันในพื้นที่เดียวกัน · อาคารอายุ 10 ปีและ 15 ปีคือตัวแทนที่บอกอนาคตของคุณ
• · ตรวจสอบที่จอดรถของผู้อยู่อาศัย · เสาที่ถลอก ฝ้าเพดานที่เสียหาย รอยน้ำรั่ว ล้วนเผยให้เห็นวินัยการบริหาร
• · พูดคุยกับผู้จัดการอาคารโดยตรง · สอบถามเรื่องอายุงานของพนักงาน ปัญหาล่าสุด และแผนงานที่กำลังจะเกิดขึ้น

ห้องที่คุณซื้อในวันโอนกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ห้องเดียวกับที่คุณขายในปีที่ 15 คุณภาพการบริหารคือตัวแปรที่กำหนดทิศทางของมูลค่า

เราพิจารณาปัจจัยนี้อย่างไร

รายการขายต่อทุกแห่งใน shortlist ของเรามีการประเมินเส้นโค้งการเสื่อมสภาพ · สุขภาพของนิติบุคคล เงินกองทุนสำรอง สัดส่วนเจ้าของที่อยู่อาศัยเอง การดำเนินโครงการลงทุนล่าสุด สำหรับคอนโดก่อนสร้างเสร็จ เราให้คะแนนผลงานการบริหารอาคารของผู้พัฒนาโครงการจากอาคารที่มีอยู่เดิม คุณสามารถขอผลการประเมินนี้ควบคู่ไปกับห้องใดก็ได้จากเรา