Comparison · home markets ၈ ခု
နိုင်ငံခြားရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် ၎င်းတို့ home jurisdiction ခွင့်ပြုသောအရာဖြင့် stuck ဖြစ်နေသည်. SCPI, BTL, Direkt-Immobilien, REITs, 1031 exchanges, ABSD-loaded Singapore property, sanctions-restricted Russian capital · တစ်ခုချင်းစီ distinct yield ceiling, tax drag နှင့် access constraint ဆောင်ဆောင်ရွက်ရွက်ဖြစ်သည်.
ဘန်ကောက် foreign-quota property သည် ထိုတို့မည်သည်မျှ မဟုတ်ပါ. ၎င်းသည် သင်၏ home market ရှိ returns ကို compress ဆောင်ရွက်သော regulatory gravity ၏ ပြင်ပတွင် ရှိသည်. ဤ page သည် country-by-country honest comparison ဖြစ်သည်.
Methodology
Yields
Home jurisdiction ရှိ taxes, fees နှင့် management costs ကို net ဆောင်ရွက်. ဘန်ကောက် yields သည် ကျွန်ုပ်တို့ underwriter (Maison Siam fees ၂၀%, expense deduction ၃၀% ဖြင့် 4 မှ 6% net) ကို သုံးသည်.
Tax drag
Headline rates သည် typical 1.5M EUR / GBP / USD HNW ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူကို apply ဆောင်ရွက်သည်. After-tax returns ကို meaningfully shape ဆောင်ရွက်သောနေရာတွင် Wealth, inheritance နှင့် disposal taxes ပါဝင်သည်.
Honesty cap
Thai property သည် home alternative ထက် worse ဖြစ်သောနေရာ (outbound FX-control friction, prime ပြင်ပ contract-enforcement variability) ကို ဖော်ပြသည်. Frame သည် comparison ဖြစ်သည်၊ advocacy မဟုတ်ပါ.
FR
01 / 08 · France
Home alternatives
SCPI · LMNP · Pinel · French direct property · life-insurance unit-linked
ပြင်ပ real net yield
3 မှ 3.5% net (SCPI after fees) · 2 မှ 3% net (Paris direct)
Tax and structural drag
IFI wealth tax French RE ၏ €1.3M အထက် 0.5 မှ 1.5% · children ဆီ €100K ထက် IHT 45 မှ 60% · rental income ပေါ် prélèvements sociaux 17.2% · SCPI entry fees 8 မှ 10%
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
4 မှ 6% net yield · IFI သည် structures အများစုတွင် Thai-located property ကို apply မဆောင်ရွက်ပါ · ~100M THB (~€2.6M) ထိ IHT exemption · standard 30% expense deduction · FETF မှ clean repatriation
Product gap
သင်၏ French private banker သည် ဘန်ကောက် foreign-quota condo ထဲ ထည့်မရ. SCPI Thai equivalent မရှိ, Pinel-style Bangkok wrapper မရှိ, Thai RE ဆီ unit linked life-insurance မရှိ. Product သည် France မှ structurally inaccessible ဖြစ်သည်.
DE
02 / 08 · Germany
Home alternatives
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · German REITs · ETFs
ပြင်ပ real net yield
2 မှ 3% net (Munich, Hamburg, Berlin direct) · 2 မှ 3% (open-ended Immobilienfonds)
Tax and structural drag
Spekulationssteuer (10 years ောက်ကတ်မှ holding under gains ပေါ် full income tax) · Erbschaftsteuer up to 50% · KAP-tax 25%+Soli on capital gains · Grunderwerbsteuer 3.5 မှ 6.5% on entry
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
Higher absolute yield · German Spekulationssteuer သည် သင့်နာမည်ဖြင့် held foreign-located property ကို apply မဆောင်ရွက်ပါ · 5 years ကျော်ပြီးသောအခါ Thai withholding on disposal favorable · EUR/THB diversification · ဘန်ကောက် unit cost သည် Munich prime ၏ sqm ကြင်နာမှု တဝက် ဝန်းကျင်
Product gap
German Sparkassen နှင့် private banks တို့သည် Thai property ကို distribute မဆောင်ရွက်ပါ. Immobilienfonds သည် EU domiciles ကို constrained ဆောင်ရွက်သည်. Diversification narrative ကို financial advice တွင် ဆက်ဆက်ပြောနေဆိုသော်လည်း execute ဆောင်ရွက်ရန် product missing.
UK
03 / 08 · United Kingdom
Home alternatives
Buy-to-Let (post-Section 24) · ISAs · SIPPs · UK REITs · property funds
ပြင်ပ real net yield
Section 24 ပြီးနောက် BTL holders အများစုအတွက် net 0 မှ 2% · REITs မှ gross 3 မှ 4%
Tax and structural drag
Section 24 သည် full mortgage-interest deduction ကို strips ဆောင်ရွက်သည် · additional dwellings ပေါ် SDLT 3% surcharge + non-resident surcharge 2% · £325K threshold အထက် IHT 40% · disposal ပေါ် CGT 18 မှ 28%
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
Full 30% expense deduction (Thai standard) · Section 24 equivalent မရှိ · foreign-quota condo ပေါ် foreigners အတွက် SDLT-style additional surcharge မရှိ · clean FETF repatriation · 1981 မှ Thai-UK double-tax treaty double taxation ကို prevents
Product gap
UK BTL agent သည် ဘန်ကောက် inventory ကို source မဆောင်ရွက်နိုင်ပါ. IFA သည် SIPP ထဲ Thai condo တစ်ခုကို put မဆောင်ရွက်နိုင်ပါ (overseas direct RE excluded). UK property platforms တွင် Thai stock ကို list မဆောင်ရွက်ပါ. Market သည် UK distribution ကို invisible ဖြစ်သည်.
US
04 / 08 · United States
Home alternatives
REITs · 1031 exchanges · syndications · direct US residential and commercial
ပြင်ပ real net yield
3 မှ 4% (REITs) · 4 မှ 6% gross (direct US residential, lower net after tax stack)
Tax and structural drag
Rental ပေါ် Federal + state income tax stack · 1031 exchange domestic-only · $13.6M federal threshold အထက် estate tax · state ပေါ်မူတည်၍ annually property tax 1 မှ 3%
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
Genuine geographic and currency diversification · 1031 ဖြင့် ဤမဆောင်ရွက်နိုင် · low Thai property tax (residential အတွက် meaningful rates ဖြင့် annual ad-valorem မရှိ) · 1996 မှ Thai-US double-tax treaty · FETF repatriation standard · state-tax overhead မပါဘဲ non-resident landlord ဖြစ်နိုင်မှု
Product gap
US RIAs သည် Thai direct RE ကို allocate မဆောင်ရွက်နိုင်ပါ. ၁၀၃၁ chain သည် US property ကို locked ဖြစ်သည်. Exist ဆောင်ရွက်သော international RE syndications သည် Mexico, Caribbean သို့မဟုတ် Costa Rica တွင် concentrated ဖြစ်သည်. ဘန်ကောက်သည် US distribution stack မှ structurally absent.
CN-HK
05 / 08 · China and Hong Kong
Home alternatives
Mainland: domestic property (70-year land lease, demand crisis post-2021) · QFII / Connect for offshore allocation · HK: domestic property at extreme prices
ပြင်ပ real net yield
Mainland: distressed, often negative real · HK: very high entry price ဖြင့် gross 2 မှ 2.5%
Tax and structural drag
Mainland: individual outbound limit USD 50K/year · capital controls on RE outbound · HK: smallest, most expensive housing in developed Asia · post-2020 political uncertainty driving capital flight
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
Mainland (BOI investment, Privilege visa နှင့် family-office routing ပါ legal channels မှ တဆင့်) နှင့် HK (controls မရှိ) နှစ်ခုစလုံးအတွက် capital escape valve · HK prime ၏ sqm ဈေး ၁/၈ · foreign-quota safe haven · ASEAN positioning · Mainland 70-year lease structure ထက် stronger property rights
Product gap
Mainland: capital ကို legitimately ထုတ်ခြင်းသည် challenge အားလုံးဖြစ်ပြီး ထိုင်းနိုင်ငံသည် permitted Belt-and-Road နှင့် ASEAN frameworks အတွင်း ရှိသည် · HK: emigration-pressured capital သည် Singapore (ABSD ဖြင့် priced out) နှင့် ASEAN ဆီ flowing ဖြစ်ပြီ၊ ထိုတွင် ထိုင်းသည် cheapest investment-grade option ဖြစ်သည်.
SG
06 / 08 · Singapore
Home alternatives
Local SG property (with ABSD) · S-REITs · regional ETFs · SGX equities
ပြင်ပ real net yield
SG residential ပေါ် ABSD ပြီးနောက် post-ABSD effective net 1 မှ 2% · S-REITs ပေါ် 4 မှ 5%
Tax and structural drag
Foreigners ကို residential ပေါ် ABSD 60% additional buyer's stamp duty · second home ပေါ် SG citizens 20% · extreme prices ဖြင့် SG residential micro-units · 4 years အတွင်း disposal ပေါ် SSD 4 မှ 12%
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
Thai foreign-quota condo ပေါ် ABSD-equivalent zero · Singapore prime ဈေး ၁/၄ ဖြင့် unit area ၂ မှ ၃ ဆ · same-region access · SSD analog မရှိ · standard 30% expense deduction · LTR, Privilege ဖြင့် SG PR ထက် easier visa pathways
Product gap
Singapore ၏ RE distribution layer သည် fully domestic, ABSD-padded နှင့် saturated ဖြစ်သည်. S-REITs သည် listed equities ဖြစ်ပြီး direct property မဟုတ်ပါ. SG private banks မှ ASEAN-diversification thesis ကို ဆက်ဆက်ပြောဆိုသော်လည်း execute ဆောင်ရွက်ရန် product သည် Thailand ဟုတ်ဘဲ Australia နှင့် Mainland China တွင် concentrated ဖြစ်သည်.
JP
07 / 08 · Japan
Home alternatives
Tokyo / Osaka direct property · J-REITs · domestic property funds
ပြင်ပ real net yield
2 မှ 3% net (Tokyo central) · 3 မှ 4% (J-REITs)
Tax and structural drag
Yields ပေါ် BoJ rate normalization risk · USD နှင့် THB ကို ဆန့်ကျင်သော JPY structural weakness · Japanese inheritance tax 30 မှ 55% · property registration tax + acquisition tax 4%+
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
Tokyo ထက် higher absolute yield · currency optionality (THB သည် 5 years ကြာ JPY မှ positively diverged) · cross-Asian exposure · Tokyo central ထက် cheaper unit prices · Thai-Japan double-tax treaty ဆောင်ရွက်နေသည်
Product gap
Japanese RE distribution သည် domestic Tokyo/Osaka နှင့် US Hawaii/California ကို focus ဆောင်ရွက်သည်. structural fit ရှိနေသော်လည်း (older Japanese retirees + Thai healthcare + LTR Wealthy Pensioner pathway) ထိုင်းနိုင်ငံကို Japanese-investor product အဖြစ် ရှားရှားပါးပါး position ဆောင်ရွက်သည်.
RU
08 / 08 · Russia and CIS
Home alternatives
2022 မှ EU/UK/US property မှ cut off · capital pressure ပြင်ပ domestic property · Dubai, Türkiye, Phuket, Bangkok active alternatives
ပြင်ပ real net yield
Domestic: capital flight pressure ပြင်ပ distressed · cross-border: severely restricted
Tax and structural drag
Sanctions တို့သည် traditional Western RE ကို block ဆောင်ရွက်သည် · banking corridors limited · cross-border purchase အတွက် KYC bar tightened · ruble volatility
ဘာကြောင့် ဘန်ကောက် structurally ကွဲပြားသနည်း
ထိုင်းနိုင်ငံသည် proper KYC ဖြင့် Russian နှင့် CIS capital ကို accept ဆောင်ရွက်သည် · Phuket နှင့် ဘန်ကောက်ရှိ large existing community သည် legal and operational infrastructure ပေးသည် · Thai banks (Bangkok Bank, UOB Thai) compliant ဆိုသော်လည်း blocking မဟုတ် · Dubai ကဲ့သို့ Russian flows မှ property pricing arbitraged up မဖြစ်ပါ
Product gap
Thai RE ကိုလုပ်ဆောင်သော active Russian / CIS investor channels သည် variable transparency ရှိ intermediaries မှ run ဆောင်ရွက်သည်. Product ကိုယ်တိုင်သည် work ဆောင်ရွက်သည် · distribution layer သည် reputable foreign-investor counterparts လိုသည်.
Access gap · Khorna တကယ် bridge ဆောင်ရွက်သောအရာ
Asset class ကိုယ်တိုင်
Foreign-quota Bangkok condos. 1979 မှ stable. သင်၏ နာမည်ဖြင့် title-deed ownership. FETF မှ Repatriation. Yield 4 မှ 6% net. Capital appreciation ပြီးခဲ့သော 7 ကြာ တစ်နှစ် 6 မှ 9%. ၎င်းတို့မည်သည်မျှ structurally exotic မဟုတ်ပါ · structure သည် Western RE wrappers အများထက် ပိုမြင်သာသည်. ဆိုသော်လည်း သင်၏ home-country distribution တွင် ၎င်း carry မဆောင်ရွက်ပါ.
Information layer
သင်၏ home-country financial press သည် ဘန်ကောက် property ကို မ cover ဆောင်ရွက်ပါ. သင်၏ bank ၏ research desk သည် ၎င်းပေါ် reports မထုတ်ဝေပါ. သင်၏ private banker ၏ inbox တွင် Knight Frank သို့မဟုတ် Savills Bangkok prime report ၏ equivalent မရောက်ပါ. Information asymmetry ကိုယ်တိုင်သည် discount ကြာမြင့်ရသည့် ကြောင်းရင်း ဖြစ်သည်.
Execution layer
ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ Thai property ကို ကြိုက်သောအခါပင် ပုံမှန်အားဖြင့် lack ဆောင်ရွက်သည်: Thai bank counterparty, vetted developer relationship, foreign-quota verification process, title နှင့် juristic-person condition ပေါ် due-diligence, FETF mechanics, post-purchase rental management. ၎င်းသည် ကျွန်ုပ်တို့ ဖြစ်သည်.
Exit layer
နောက်ဆုံးတွင် ရောင်းသောအခါ ဝယ်ရန် သုံးသော FETF သည် proceeds ကို foreign currency ဖြင့် repatriate ဆောင်ရွက်နိုင်ရန် ဆောင်ရွက်ပေးသောအရာ ဖြစ်သည်. Entry တွင် proper documentation မပါဘဲ cleanly exit မဆောင်ရွက်နိုင်ပါ. ကျွန်ုပ်တို့သည် exit သည် entry ကဲ့သို့ smooth ဖြစ်ရန် end-to-end coordinate ဆောင်ရွက်သည်.
ဆင်ကပ်ဖတ်ရှုမှု
အရင်းအမြစ်မှ
ကိုးကားချက် အားလုံး in-line ထုတ်ပြန် · /how-we-score တွင် နည်းလမ်း
ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ Khorna ကို ဘာကြောင့် ယုံကြည်သနည်း
စီမံကိန်းများ underwritten ပြုလုပ်ထားသည်
50+
Bangkok ဦးချိုင့် ကော်ရစ်ဒေါ် ၁၁ ခုတလျှောက်
ဒေတာ ပြင်ဆင်ရက်
တစ်ပတ်တစ်ကြိမ်
တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ · တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်
Net yield စစ်ဆေးပြီး
4 မှ 6%
တစ်စီမံကိန်းချင်း၊ portfolio ပျမ်းမျှ မဟုတ်
ဝယ်သူဘက် ကိုယ်ချင်းစာနာမှု
100%
ဆောက်လုပ်ရေး ဘက်မှ ရသည်၊ သင်ထံမှ မဟုတ်
တည်ထောင်သူ အထောက်အထား
Société Générale Hong Kong ကင်းဖြတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်သူ၊ နိုင်ငံခြား portal ထိုင်းတွင် အဆင့်မြင့်ဆုံး၊ တည်ဆောက်ထားသည်။
Alexandre Beaumont သည် Khorna ၏ underwriting နှင့် developer-relationship လုပ်ငန်းများကို ဦးဆောင်သည်။ ခုနှစ်နှစ်ကျော် နိုင်ငံတကာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်ငန်း စည်းကမ်း Bangkok ပစ္စည်းတွင် အသုံးချ။ Etienne Alcouffe သည် ဒေတာ + ထုတ်ကုန် ပိုင်းကို တည်ဆောက်သည် · တိုက်ရိုက် FX၊ တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ၊ မိမိပိုင် မှတ်ချက်ပေးမှု။
အဖွဲ့ အကြောင်း →နည်းလမ်း
ဤ site ပေါ်ရှိ ဒေတာ ဇယားတိုင်းသည် မိမိ အရင်းအမြစ်ကို ကိုးကားသည်။ Bangkok prime ဈေးနှုန်းများ CBRE Thailand + JLL လာလည် အစီရင်ခံစာများနှင့် စစ်ဆေးကာ public listing များမှ တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်ထားသည်။ Frankfurter API မှ FX။ S&P / Fitch / Moody's ထုတ်ပြန်သော အဆင့်သတ်မှတ်ချက်မှ Sovereign နှင့် macro။ ဆက်ကြောင်း (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest) registry များမှ ကျောင်း နှင့် ဆေးရုံ ဒေတာ။
Khorna Score ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည် · တစ်စီမံကိန်းချင်း ၆-အစိတ်အပိုင်း ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု ပေါ်တွင်။ Khorna Verdict ကြောင်းပြချက် ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည်။ convergence-thesis ဂဏိတ်ဆိုင်ရာ မသေချာမှုများ ရှိပါက ကျွန်ုပ်တို့ ဖော်ပြသည်။
နည်းလမ်း ကြည့်ရှုပါ →ကျွန်ုပ်တို့နှင့် ဆွေးနွေးပါ
သင်၏ home country, current allocation နှင့် timeline ကို ပြောပြပါ. ကျွန်ုပ်တို့သည် Bangkok-prime allocation ကို ဆန့်ကျင်သော သင်၏ existing yield နှင့် tax stack ကို model ဆောင်ရွက်သည် · honest numbers, both sides.