円安が実質資産価値を侵食している。バンコクは投資家グレードの東南アジア拠点だ。

円安リスク

日本での影響

JPY/USDは2022〜2025年に大幅下落 · 円建て資産の実質USD価値が侵食 · 海外旅行・医療・教育の実質コスト上昇

タイでの取り扱い

THBは10年単位で最も安定した新興市場通貨の一つ。バンコク不動産をTHBで保有することで、真の非JPY分散を実現。収益はTHBで受け取り、必要に応じてJPY・USD・任意通貨に換算可能。

相続税（最高税率55%）

日本での影響

日本の相続税は最高55%（3億円超）· 非居住者でも日本国内資産は課税対象 · 世代間資産移転の最大障壁

タイでの取り扱い

タイに相続税はなし（直系卑属への1億THB以下 · 約9,000万円相当）。外国人枠マンション所有権はタイ法に基づき相続人に移転（資格あれば）、または相続人の指示により1年以内に売却。日本の税理士・公証人と連携した相続設計が必要。

日本の医療費（老後コスト）

日本での影響

日本の高齢者医療費自己負担は上昇傾向。高齢化に伴い公的保険の持続性への懸念も。

タイでの取り扱い

バンコクの国際病院（JCI認定）は日本の私的医療費の数分の一。JCIアクリディテーション済みのバンコク病院は日本語対応スタッフが常駐。LTRビザ取得者は民間健康保険要件あり（プレミアム低コスト）。

BOJゼロ金利政策による国内利回り圧縮

日本での影響

BOJの低金利政策は国内債券・預金利回りを事実上ゼロに抑制。国内での利回り追求が困難。

タイでの取り扱い

タイの不動産純利回り5〜6%は日本の国内商品と比較して構造的に優位。THB建て収益は円建て資産と非相関。為替ヘッジ不要（THBが安定通貨のため）。

退職日本人エグゼクティブ

大手製造業・金融・商社の役員退職者。資産1億〜5億円 + 企業年金。バンコクをフル居住地または半年拠点として検討。タイ国際医療 + 生活の質 + ASEAN越冬。LTR富裕年金受給者ビザ。典型的購入：Phrom PhongまたはSathornの1,500〜3,000万THB 2LDK。

イグジット後の日本人創業者

東証またはナスダック上場のIT・SaaS・EC企業創業者。2億〜15億円の税引後流動性。円建て資産集中を回避した真の国際分散を求める。LTR富裕グローバル市民ビザ。典型的購入：Phrom Phong、Riverside、またはSathornの2,000〜5,000万THB 2〜3LDK。

日本のファミリーオフィス代表者

多世代の日本の家族資産。10億円以上の純資産。相続税プランニングが急務。JPY集中からの分散とASEAN地政学的中立地点の構築。LTR富裕グローバル市民ビザ。典型的購入：Riverside、SathornまたはPhrom Phongのブランドレジデンス（Mandarin Oriental、Aman）3,000〜8,000万THB。

デュアルライフ志向の日本人HNW

東京と別の拠点（バンコク・シンガポール・バリ）を行き来するライフスタイル。DTV所持者。バンコクに賃貸投資を兼ねた第2拠点を構築。典型的購入：Phrom PhongまたはAsokの1,200〜2,000万THB 1LDK。