KR · 한국인 투자자를 위해
서울 직접 주거: 전세 보증금 리스크, 취득세 1〜4%, 종합부동산세, 실효 순수익 1〜2%. K-리츠: 상장 주식 변동성, 원화 집중. 국내 펀드: 서울 상업·물류 집중, 수익률 압박. 미국 부동산: 달러 강세, 관리 부담. 베트남: 외국인 소유권 제한, 시장 성숙도 미흡.
방콕 프라임 · 순수익 4〜6%, 한국-태국 조세조약 유효, FETF 적격 송금, 태국 외국인 쿼터 아파트 직접 소유. 이 페이지는 정직한 숫자 비교다.
한국 투자자의 배분 옵션
서울 직접 주거
총수익률 2〜3% (강남·마포)
전세 보증금 미반환 리스크 · 취득세 1〜4% · 종합부동산세 · 임대차 3법 · 상속세 최고 50% · 단일 시장 집중
K-리츠
총수익률 3〜5%
상장 주식 변동성 · 원화 집중 · 한국 금리 사이클 감응도 · 직접 신흥 아시아 주거 노출 없음
국내 부동산 펀드
목표 수익률 3〜5%
서울 상업·물류 집중 · 유동성 제약 · 운용 수수료 · 원화 리스크 집중 · 진정한 국제 분산 없음
미국 부동산 (한국 투자자 선호 해외 시장)
총수익률 3〜5%
USD/KRW 환율 변동성 · 원거리 관리 · 미국 주 재산세 · HOA 비용 · 2022〜2025년 캡레이트 압박
베트남 부동산
총수익률 4〜7% (호치민·하노이)
외국인 50년 임차 소유권 (영구 소유 불가) · 시장 성숙도 미흡 · 법적 불확실성 · 외국인 쿼터 제한 · VND 변동성
구조적 제약 · 방콕의 해답
상속세 (최고세율 50%)
한국에서의 영향
한국 상속세 최고 50% · 30억 원 초과 구간 적용 · 세대 간 자산 이전의 최대 장벽
ထိုင်း ဆက်ဆံမှု
태국은 직계비속에게 1억 THB(약 4억 원) 이하 상속세 없음. 외국인 쿼터 콘도 소유권은 자격 있는 상속인에게 태국법에 따라 이전되거나, 상속인 지시로 1년 내 매각. 한국 세무사·공증인과 연계한 상속 구조 설계 필요.
원화 약세 리스크
한국에서의 영향
KRW/USD는 2022〜2025년 구조적 약세 · 원화 표시 자산의 실질 달러 가치 잠식
ထိုင်း ဆက်ဆံမှု
THB는 10년 단위 가장 안정적인 신흥시장 통화 중 하나. 방콕 부동산을 THB로 보유하면 진정한 비KRW 분산 실현. 수익은 THB로 수취 후 KRW·USD·기타 통화로 환전 가능.
전세 보증금 미반환 리스크
한국에서의 영향
전세 보증금 사기 및 역전세 리스크 증가 · 2022〜2024년 대규모 미반환 사례 · 임대인 법적 책임 부담
ထိုင်း ဆက်ဆံမှု
태국에는 전세 제도가 없음. 월세(월세/보증금) 표준 계약 방식. 임대인은 법적 리스크가 명확히 제한된 구조에서 임대 수익을 수취.
노후 의료비
한국에서의 영향
한국 의료 시스템 우수하나 고령화에 따른 보험료 및 자기부담금 증가 추세
ထိုင်း ဆက်ဆံမှု
방콕 국제병원(JCI 인증)은 한국 의료비의 수분의 일 수준. 방콕 주요 병원에 한국어 통역 가능. LTR 비자 소지자는 민간 의료보험 가입 요건 있음 (저렴한 프리미엄).
한국-태국 조세조약(유효). 동일 소득에 대한 이중과세 방지. 태국 원천 소득에 대해 태국에서 납부한 세금은 한국에서 외국납부세액공제 적용 가능. 국제 부동산에 정통한 세무사와의 사전 상담 권장.
비자 · 한국 여권 소지자 경로
DTV (태국 거주지 비자)
မည်သူအတွက်
한국 원격 근무자, 프리랜서, 해외 클라이언트로부터 수입을 얻는 컨설턴트 · 35〜55세
ဘာကြောင့်
5년 복수 입국, 180일 체류, 50만 THB(약 200만 원) 요건. Asok, Phrom Phong, 또는 Phayathai의 800〜1,600만 THB 1베드룸과 조합 최적.
LTR 부유 글로벌 시민 비자
မည်သူအတွက်
자산 100만 달러 이상, 연소득 8만 달러 이상 한국 HNW · 전직 임원, 이그지트 창업자, 패밀리 오피스 대표
ဘာကြောင့်
10년 거주 + 태국 원천소득 17% 세율 상한 + 해외 원천 수입 송금 면제. 진정한 비한국 세무 거주지를 구축하는 가장 효율적인 경로.
LTR 부유 연금 수령자 비자
မည်သူအတွက်
연금 소득 8만 달러 이상의 한국 은퇴자 (국민연금 + 퇴직연금 + 개인연금 합산)
ဘာကြောင့်
10년 거주 + 17% 세율 상한. Sathorn, Phrom Phong, 또는 Riverside의 1,200〜2,200만 THB 2베드룸과 조합하여 은퇴 거점으로 최적.
태국 프리빌리지
မည်သူအတွက်
LTR 조건 미충족 한국 HNW · 90만〜500만 THB 회원제
ဘာကြောင့်
은행 계좌 개설 소개 서비스 포함. 태국 은행 온보딩에 어려움을 겪는 한국 구매자에게 특히 유용. 프리빌리지 컨시어지 경로가 가장 원활한 경우 많음.
우리가 함께 일하는 4가지 한국 프로필
은퇴 한국 임원
대기업 임원 퇴직자. 자산 5억〜20억 원 + 퇴직연금. 방콕을 전체 거주지 또는 반년 거점으로 검토. 태국 국제 의료 + 생활 수준 + ASEAN 위치. LTR 부유 연금 수령자 비자. 전형적 구매: Phrom Phong 또는 Sathorn의 1,500〜3,000만 THB 2베드룸.
이그지트 후 한국 창업자
코스닥 또는 나스닥 상장 IT·SaaS·이커머스 창업자. 20억〜100억 원 이상 세후 유동성. 원화 집중에서 벗어난 진정한 국제 분산 추구. LTR 부유 글로벌 시민 비자. 전형적 구매: Phrom Phong, Riverside, 또는 Sathorn의 2,000〜5,000만 THB 2〜3베드룸.
한국 패밀리 오피스 대표자
다세대 한국 가족 자산. 50억 원 이상 순자산. 상속세 플랜닝이 시급. KRW 집중에서의 분산과 ASEAN 지정학적 중립 자산 거점 구축. LTR 부유 글로벌 시민 비자. 전형적 구매: Riverside 또는 Sathorn의 브랜드 레지던스 3,000〜8,000만 THB.
서울-방콕 듀얼 라이프 한국 HNW
서울과 방콕(또는 싱가포르·발리)을 오가는 라이프스타일. DTV 소지자. 방콕에 임대 투자를 겸한 제2거점 구축. 전형적 구매: Phrom Phong 또는 Asok의 1,200〜2,000만 THB 1베드룸.
ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ Khorna ကို ဘာကြောင့် ယုံကြည်သနည်း
စီမံကိန်းများ underwritten ပြုလုပ်ထားသည်
50+
Bangkok ဦးချိုင့် ကော်ရစ်ဒေါ် ၁၁ ခုတလျှောက်
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တစ်ပတ်တစ်ကြိမ်
တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ · တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်
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4 မှ 6%
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ဝယ်သူဘက် ကိုယ်ချင်းစာနာမှု
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တည်ထောင်သူ အထောက်အထား
Société Générale Hong Kong ကင်းဖြတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်သူ၊ နိုင်ငံခြား portal ထိုင်းတွင် အဆင့်မြင့်ဆုံး၊ တည်ဆောက်ထားသည်။
Alexandre Beaumont သည် Khorna ၏ underwriting နှင့် developer-relationship လုပ်ငန်းများကို ဦးဆောင်သည်။ ခုနှစ်နှစ်ကျော် နိုင်ငံတကာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်ငန်း စည်းကမ်း Bangkok ပစ္စည်းတွင် အသုံးချ။ Etienne Alcouffe သည် ဒေတာ + ထုတ်ကုန် ပိုင်းကို တည်ဆောက်သည် · တိုက်ရိုက် FX၊ တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ၊ မိမိပိုင် မှတ်ချက်ပေးမှု။
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Khorna Score ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည် · တစ်စီမံကိန်းချင်း ၆-အစိတ်အပိုင်း ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု ပေါ်တွင်။ Khorna Verdict ကြောင်းပြချက် ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည်။ convergence-thesis ဂဏိတ်ဆိုင်ရာ မသေချာမှုများ ရှိပါက ကျွန်ုပ်တို့ ဖော်ပြသည်။
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