Off-plan · ဘာကြောင့် ကျွန်ုပ်တို့
Building တစ်ခုကို ရွေးချယ်ပြီး contract ကို လက်မှတ်ထိုး · ထိုအဆင့်သည် public version ဖြစ်သည်. အမှန်တကယ် · phase pricing တစ်ပတ်တိုင်း ပြောင်းလဲသည်၊ foreign quota မြန်မြန် ပြည့်သည်၊ 'အကောင်းဆုံး' unit ကို brochure ပေါ်တွင် မကြာခဏ ရှာမတွေ့ပါ၊ သင်လက်မှတ်ထိုးသော SPA တွင် ဝယ်သူ အများစု မဖတ်ဖူးသော line items ၃၀-၅၀ ခု ရှိသည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် ဤ layer တွင် full-time လုပ်ဆောင်သည်. ဤသည် မည်သို့ဖြစ်သနည်း.
01 · Pipeline · public marketing မတိုင်မီ ပရောဂျက်များကို ကျွန်ုပ်တို့ ဖမ်းဆုပ်သည်
01 · public marketing ထက် ၂-၄ ပတ် ကြိုတင်
Alexandre ၏ SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML network သည် သူ့ကို pre-launch foreign-quota allocations ရအောင် ဆောင်ရွက်ပေးသည်. ပထမ phase သည် public marketing မစတင်မီ သူ၏ clients များသို့ ဖွင့်လှစ်သည်. Public listings တွင် ပရောဂျက် ပေါ်လာသောအချိန်တွင် အကောင်းဆုံး units များ ရွေ့လျားနေပြီ.
02 · ၂-၆ ပတ် ကြိုတင်
SET-listed developer များသည် material project launches ကို news disclosure မှ တဆင့် ကြေညာရမည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN အတွက် SET filings ကို နေ့စဉ် monitor လုပ်သည် · publish ဖြစ်သော ရက်တွင်ပင် ကြေညာချက်တိုင်း ဖမ်းဆုပ်သည်.
03 · ၁-၃ ပတ် ကြိုတင်
Developer /projects pages သည် phase 1 launch ဖြစ်သောအခါ (public ad campaigns မစတင်မီ) update ဖြစ်သည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် top-8 developer အားလုံးကို တစ်ပတ်တိုင်း data feed ဆောင်ရွက်သည်.
04 · ၀-၂ ပတ် ကြိုတင်
Bangkok Post property section, Property Report Asia, Thai property channels, Real-estate trade journals. Citations ဖြင့် နေ့စဉ် Perplexity Sonar queries မှ track လုပ်သည်. News cycle နောက်တစ်ဆင့် ကောက်ယူသည်.
05 · ၆၀-၉၀ ရက် lag · institutional grade
Quarterly Bangkok condo market reports. နေ့ပတ်သော သတင်းထက် နောက်ကျသော်လည်း ကျွန်ုပ်တို့၏ weekly research syncs နှင့် cross-reference ဆောင်ရွက်သော structured pipeline data ပေးသည်. Free PDFs.
06 · lead time မရှိ · public listings
Retail ဝယ်သူများ off-plan ကို ရှာဖွေသော နေရာ. ကျွန်ုပ်တို့သည် ဤအရာကို sanity check အဖြစ် အသုံးပြုသည် · ပရောဂျက်တစ်ခု public listings တွင် ရောက်လာပါက ကျွန်ုပ်တို့ upstream sources မှ pipeline တွင် မှတ်တမ်းထားပြီးသားဖြစ်သင့်သည်.
Public listings / foreign portals တွင် ပရောဂျက်တစ်ခု ရောက်လာသောအချိန်တွင် ကျွန်ုပ်တို့သည် ပုံမှန်အားဖြင့် ၃ မှ ၈ ပတ်ကြာ track လုပ်ပြီးသားဖြစ်သည် · Alexandre ၏ clients များသည် shortlist + foreign-quota allocation request ကို ရရှိပြီးသားဖြစ်သည်.
02 · Unit-level depth · ဝယ်သူ အများစု လေ့လာမသည်
01
Unit type တူသော်လည်း ထပ်ဆင့် ၂ ခု ကွာဟမှုရှိသည်ဆိုလျှင် ၅-၁၀% ဈေးနှုန်း ကွာဟမှုနှင့် ၃၀% view-quality ကွာဟမှု ရှိနိုင်သည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် adjacent-plot zoning + future tower risk ကို ဆန့်ကျင်၍ available unit တိုင်း၏ view geometry ကို မြေပုံဆွဲသည်. တစ်ခါတရံ floor 12 unit သည် ဝယ်သင့်သည် · wall risk ရှိသော floor 25 မဟုတ်ပါ.
02
ဘန်ကောက်တွင် မြောက်ဘက် မျက်နှာ = humidity ပျက်စီးမှု နည်း၊ HVAC ကုန်ကျစရိတ် နည်း၊ ငှားရမ်းမှု ကောင်း. တောင်အရှေ့ = အကျပ်ဆုံး နေရောင်. ကျွန်ုပ်တို့သည် ဤအချက်ကို building level မဟုတ်ဘဲ unit level တွင် ဖော်ထုတ်သည်.
03
Building တစ်ခုတွင် foreign quota သည် units အားလုံးတွင် တညီတညွတ်တည်း ပြန့်ကျဲနေသော 49% မဟုတ်ပါ · ၎င်းသည် တိကျသော units ဖြစ်သည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် building တစ်ခုချင်းစီတွင် foreign-quota inventory ဖြစ်သော units ကို သိပြီး နိုင်ငံခြားဝယ်သူတစ်ဦးထံ allocate ဆောင်ရွက်နိုင်သေးသည့်အရာကို သိသည်. 'unit ရှာတွေ့ပြီဆိုသော်လည်း foreign quota မဟုတ်ပါ' ကဲ့သို့ အပ်ညင်တောင်ကြောင်းများ မဖြစ်နိုင်ရန် ကာကွယ်ပေးသည်.
04
Phase 1 pricing သည် unit type တူသော phase 4 pricing နှင့် ၁၅-၂၅% ကွာဟသည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် ပရောဂျက် မည်သည့် phase တွင် ရှိသည်ကို track လုပ်ပြီး entry timing ဆောင်ရွက်သည်. တစ်ခါတရံ ၃ လ စောင့်ဆိုင်းခြင်းသည် မှန်ကန်သော ဆုံးဖြတ်ချက်ဖြစ်သည်. တစ်ခါတရံ သောကြာနေ့သည် deadline ဖြစ်သည်.
05
Pre-handover တွင် building ၏ juristic-person fees သည် developer estimate ဖြစ်သည်. Post-handover တွင် real ops စတင်သောအခါ year 2 တွင် ၂၀-၄၀% တက်သည်ကြာမြင့်သည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် pre-launch juristic fees ကို under-state ဖြင့် သိပ်ထားသော developer များကို flag လုပ်သည်.
06
သင်၏ unit မှ ၂၀၀m အတွင်း ဗလာကွက်လပ်များ · ၎င်းတို့၏ zoning ဘာဖြစ်သနည်း၊ မည်သူပိုင်သနည်း၊ active EIA filings ရှိသည်လော? ကျွန်ုပ်တို့သည် shortlist တိုင်းအတွက် ၎င်းသုံးချက်ကို ထုတ်ပေးသည်. Handover တွင် သင်၏ view သည် ၁၈ လ နောက်ပိုင်းတွင် 35-storey tower ဖွင့်လှစ်ပါက အရေးမပါပါ. Deep-dive ဖတ်ပါ.
07
Transfer fee, sinking fund, common-area pre-payment, parking allocation, signage rights · SPA contract တွင် unit value ၏ ၁-၃% ပျောက်ကွယ်နိုင်သော line items ၃၀-၅၀ ခု ရှိသည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် ဖျက်သိမ်းရမည် သို့မဟုတ် လျှော့ချရမည့်အရာများကို negotiate ဆောင်ရွက်သည်.
08
Developer အချို့သည် completion မတိုင်မီ resale ကို ကန့်သတ်သည်. Developer အချို့သည် သူတို့မှ pre-handover flip ဖြင့် ဆောင်ရွက်ပါက transfer fees ကို ကင်းလွတ်ပေးသည်. Developer အချို့တွင် တိကျသော assignment terms ရှိသည်. ကျွန်ုပ်တို့သည် သင်မလက်မှတ်ထိုးမီ SPA ကို ထုတ်ယူပြီး ထွက်ရောင်းချိန်တွင် သင် ဘာလုပ်နိုင်ပြီး ဘာမလုပ်နိုင်ဆိုသည်ကို ရှင်းပြသည်.
03 · ကွာခြားချက်၊ line by line
သင် တစ်ဦးတည်း (သို့မဟုတ် ပုံမှန် broker နှင့်) ဘာလုပ်မလဲ
ကျွန်ုပ်တို့ သင့်အတွက် ဘာလုပ်သနည်း
04 · ဤအရာ သင်ကျသင့်ငွေ
Sales office တိုက်ရိုက် ဝင်သောကဲ့သို့ headline price တူသည် · ကျွန်ုပ်တို့သည် developer ဘက်မှ commission ရသည်. ကျွန်ုပ်တို့၏ underwriting၊ phase-1 pricing access (သင့်လျော်သည့်နေရာတွင်)၊ ကျွန်ုပ်တို့၏ SPA review နှင့် Maison Siam handover-to-rental pipeline (Cat-4 setup တွင် interior styling ပါ ၆ လ sponsored) ကိုလည်း ရသည်.
သင်လက်မှတ်ထိုးသောအခါသာ ကျွန်ုပ်တို့ ငွေရသည် · ထို့ကြောင့် ကျွန်ုပ်တို့တွင် အလုပ်တစ်ခုတည်း ရှိသည် · နောက် ၁၀ နှစ်ကြာ သင်ပျော်မွေ့နိုင်မည့် unit ကို ရှာဖွေပေးခြင်း. Developer တစ်ဦး၏ inventory ကို ကန့်သတ်ထားသော sales rep နှင့် မတူဘဲ ကျွန်ုပ်တို့သည် universe တစ်ခုလုံးကို ဆောင်ရွက်ပြီး ကိုက်ညီသည်ကို အကြံပြုသည်၊ commission-aligned ဖြစ်သောအရာ မဟုတ်ပါ.
ကျွန်ုပ်တို့သည် listing service မဟုတ်ပါ. ကျွန်ုပ်တို့သည် သင်ဝယ်သော unit ကို ပတ်ရံထားသော underwriting + access + ops layer ဖြစ်သည်. နိုင်ငံခြားဝယ်သူ အများစုသည် ၎င်းမရှိ friction cost ကို ပေးဆောင်ပြီးမှ ၎င်းလိုသည်ဆိုသည်ကို မသိကြပါ.
ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ Khorna ကို ဘာကြောင့် ယုံကြည်သနည်း
စီမံကိန်းများ underwritten ပြုလုပ်ထားသည်
50+
Bangkok ဦးချိုင့် ကော်ရစ်ဒေါ် ၁၁ ခုတလျှောက်
ဒေတာ ပြင်ဆင်ရက်
တစ်ပတ်တစ်ကြိမ်
တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ · တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်
Net yield စစ်ဆေးပြီး
4 မှ 6%
တစ်စီမံကိန်းချင်း၊ portfolio ပျမ်းမျှ မဟုတ်
ဝယ်သူဘက် ကိုယ်ချင်းစာနာမှု
100%
ဆောက်လုပ်ရေး ဘက်မှ ရသည်၊ သင်ထံမှ မဟုတ်
တည်ထောင်သူ အထောက်အထား
Société Générale Hong Kong ကင်းဖြတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်သူ၊ နိုင်ငံခြား portal ထိုင်းတွင် အဆင့်မြင့်ဆုံး၊ တည်ဆောက်ထားသည်။
Alexandre Beaumont သည် Khorna ၏ underwriting နှင့် developer-relationship လုပ်ငန်းများကို ဦးဆောင်သည်။ ခုနှစ်နှစ်ကျော် နိုင်ငံတကာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်ငန်း စည်းကမ်း Bangkok ပစ္စည်းတွင် အသုံးချ။ Etienne Alcouffe သည် ဒေတာ + ထုတ်ကုန် ပိုင်းကို တည်ဆောက်သည် · တိုက်ရိုက် FX၊ တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ၊ မိမိပိုင် မှတ်ချက်ပေးမှု။
အဖွဲ့ အကြောင်း →နည်းလမ်း
ဤ site ပေါ်ရှိ ဒေတာ ဇယားတိုင်းသည် မိမိ အရင်းအမြစ်ကို ကိုးကားသည်။ Bangkok prime ဈေးနှုန်းများ CBRE Thailand + JLL လာလည် အစီရင်ခံစာများနှင့် စစ်ဆေးကာ public listing များမှ တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်ထားသည်။ Frankfurter API မှ FX။ S&P / Fitch / Moody's ထုတ်ပြန်သော အဆင့်သတ်မှတ်ချက်မှ Sovereign နှင့် macro။ ဆက်ကြောင်း (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest) registry များမှ ကျောင်း နှင့် ဆေးရုံ ဒေတာ။
Khorna Score ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည် · တစ်စီမံကိန်းချင်း ၆-အစိတ်အပိုင်း ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု ပေါ်တွင်။ Khorna Verdict ကြောင်းပြချက် ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည်။ convergence-thesis ဂဏိတ်ဆိုင်ရာ မသေချာမှုများ ရှိပါက ကျွန်ုပ်တို့ ဖော်ပြသည်။
နည်းလမ်း ကြည့်ရှုပါ →ကျွန်ုပ်တို့နှင့် ဆွေးနွေးပါ
သင်၏ budget အတွက် active off-plan shortlist ကို ပေးပို့သည် · public listings မရောက်သေးသော ပရောဂျက်များ ပါဝင်သည်. သို့မဟုတ် 4-step intake ကို သုံးပါ tailored auto-shortlist အတွက်.