Почему в 2026 году Бангкок выигрывает у Пхукета и Самуи для иностранных инвесторов

Иностранное владение · структурное отличие

Кондоминиумы в Bangkok позволяют иностранцам напрямую оформлять полную собственность (freehold) согласно Закону о кондоминиумах в рамках 49% иностранной квоты на здание. Свидетельство о праве собственности Chanote (полное свидетельство) регистрируется на Ваше имя. Вы можете продавать, закладывать, наследовать и завещать. Механика прозрачна.

В Phuket ситуация с кондоминиумами аналогична, но основной интересующий иностранцев тип недвижимости · виллы · оформляется по схеме лизхолда (право аренды) 30+30+30 лет, регистрируемой в Земельном департаменте. На бумаге это 90 лет. На практике продления сопровождаются неопределённостью, а стоимость при перепродаже снижается по мере сокращения оставшегося срока.

Koh Samui запрещает кондоминиумы по иностранной квоте из-за зонирования. Иностранцы вынуждены выбирать виллы на условиях 30-летнего лизхолда без гарантированного механизма продления.

Ужесточение в отношении корпоративных структур · скрытый риск

Тайские корпоративные структуры (компания владеет землёй, иностранец владеет до 49% акций, остальное держат тайские номиналы) были стандартным обходным решением для вилл в Phuket и Samui. С 2024 по 2025 год Земельный департамент и Налоговое управление усилили борьбу с номинальными акционерами.

• · Проверки Земельного департамента теперь требуют биометрической идентификации тайских акционеров.
• · Ежегодная отчётность перед Налоговым управлением является обязательной.
• · Штрафы до 100 000 THB за нарушение. Договоры могут быть аннулированы.
• · Данные Земельного департамента по I кварталу 2026 года фиксируют, что около 15% структур владения с номиналами в Phuket и Samui были расторгнуты или реструктурированы в рамках правоприменения.

Кондоминиумы в Bangkok не подвержены подобным рискам, поскольку по закону являются объектами полной собственности в рамках иностранной квоты. Ни номиналов, ни компаний-прокладок, ни рисков проверок.

Притяжение спроса · куда движется капитал

Тайская виза DTV (Destination Thailand Visa, запущена в 2024 году) выдала около 50 000 одобрений в 2025 году. Около 70% владельцев оседают в крупных городах. Виза LTR (Long-Term Resident) ориентирована на пенсионеров и лиц с высокими доходами; к 2026 году одобрено около 20 000 заявок, при этом порядка 60% выбирают Bangkok для аренды премиум-класса и доступа к медицинским центрам.

Перемещение капитала из материкового Китая, Гонконга и Сингапура направляет около 150 миллиардов THB ежегодно в тайскую недвижимость. На Bangkok приходится около 40% этого потока. На Phuket · около 25%, на Samui · около 10%.

Асимметрия доходности · номинальная против чистой

Кондоминиумы full-service в центре Bangkok приносят чистую доходность 5,5 до 7% после операционных издержек 10 до 15%. Рост капитала составляет 7 до 9% в год для новостроек full-service в премиальных районах. Стабильная долгосрочная аренда формирует около 80% арендного рынка.

Заявленные показатели доходности в Phuket выглядят выше (валовая доходность 7 до 12%), однако чистая снижается до 4,5 до 6% после операционных издержек 20 до 30% · ротация краткосрочной аренды, сезонность, более высокие управленческие расходы. Чистый денежный поток существенно более изменчив.

В Samui чистая доходность по виллам на лизхолде составляет 3,5 до 5,5% при операционных издержках 25 до 35%. Сезонный спрос более концентрирован. Ликвидность ниже.

Ликвидность · кто купит, когда Вы продаёте

Пул вторичного рынка по иностранной квоте в Bangkok является глобальным и глубоким · более 15 000 сделок в год через дружественные иностранцам платформы. Расчёты в нескольких валютах являются нормой. Средний срок продажи · 90 дней по 95% от запрашиваемой цены. Пул покупателей охватывает HK, SG, материковый Китай, Японию, Европу, США, Ближний Восток.

В Phuket рынок тоньше · от 5 000 до 7 000 сделок вторичного рынка для иностранцев в год. Сжатие срока лизхолда (30-летний договор с прошедшими 10 годами оставляет 20 лет, что отпугивает покупателей) увеличивает срок продажи до 120 до 180 дней по 85 до 90% от запрашиваемой цены. Samui крайне неликвиден · менее 2 000 иностранных сделок в год.

Как выглядят цифры на самом деле

• · Чистая доходность · Bangkok 5,5-7% / Phuket 4,5-6% / Samui 3,5-5,5%
• · Рост капитала, прогноз на 2026 · Bangkok 7-9% / Phuket 6-8% / Samui 4-6%
• · Операционные издержки · Bangkok 10-15% / Phuket 20-30% / Samui 25-35%
• · Срок перепродажи по запрашиваемой цене · Bangkok 90 дней / Phuket 120-180 / Samui часто 180+
• · Надёжность титула · Bangkok freehold Chanote / Phuket лизхолд или компания / Samui виллы на лизхолде

Совокупный итог

Сочетание защищённости полной собственности, структурного притяжения спроса, глубокой ликвидности и отсутствия рисков корпоративных структур обеспечивает в Bangkok снижение нагрузки на доходность с поправкой на риск на 12 до 15% по сравнению с островами. Phuket и Samui остаются актуальными для покупателей, которым нужен пляжный образ жизни в качестве основного места проживания. Если же объект приобретается именно как инвестиция, кондоминиумы full-service в центре Bangkok являются доминирующей сделкой 2026 года.

У нас имеется полный андеррайтинг (оценка) по 13 проектам в центре Bangkok. Свяжитесь с нами, чтобы получить презентацию.