新規ローンチ · スクープパイプライン
私たちが見つけたのは最速。
Bangkokのプレビルド (建築前) およびプレローンチ案件を、海外向けの主流な流通網に乗る前にタイ語チャネルから入手しています。情報優位性は構造的なものです · 海外バイヤーの多くは、タイ国内投資家に比べて1〜3か月遅れてローンチを目にします。
パイプラインは毎週火曜日にFacebook上の5つのタイ不動産チャネルを横断的に確認し、加えてSETの開示情報、デベロッパーの公式発表ページ、Knight Frank / CBRE / Colliers / JLLの四半期レポート、Bangkok Post / Property Report Asia / Thinkoflivingの編集記事を日次で監視しています。各情報は既存ポートフォリオと照合され、真に新しい案件のみが通過します。
以下に掲載されているのは精査後の案件のみです · 現地視察、外国人枠の在庫確認、エリア比較対象との㎡単価分析を行い、Khornaのデューデリジェンスチェックリストを適用したうえで掲載しています。フェーズ1の価格でフェーズ1のアクセスを得られるのは、ここだけです。
パイプラインのカバレッジ
5つの情報源
タイ語のFacebook + 不動産ニュース + SET開示 + 機関投資家レポート + デベロッパー直接ネットワーク。週あたり約250投稿をサンプリングし、上場デベロッパー上位8社のSET開示を日次で監視しています。
今四半期に発掘した案件
20件のプロジェクト
いずれもデューデリジェンス、外国人枠の確認、価格監査を通過済みです。新しさ順に並べており、最新案件が上部に表示されます。
先行アドバンテージ
30〜90日
タイ語でのローンチ発表から、同じ案件が海外向け英語リスティングポータルに掲載されるまでの一般的なタイムラグです · この期間こそ、フェーズ1価格が依然として有効で、外国人枠の在庫が未確定のままの「窓」です。
早期参入が重要な理由
フェーズ1の価格こそがアルファです · フェーズ4の価格は、あなたの一般的な仲介業者の友人が提示するものです。
15〜25%
同一ユニットタイプにおけるフェーズ1からフェーズ4までの平均値上げ幅
Bangkokのプレビルド (建築前) は4〜6フェーズに分けてローンチされます。各フェーズで3〜7%の値上げが行われます。一般向けのマーケティングが拡大し (海外ポータルに掲載される) 頃には、有利な価格帯はすでに失われています。
外国人枠の最初の割当
49%の外国人枠は、一般公開前に埋まります
外国人枠のユニットは先着順ではなく、デベロッパーの裁量で割り当てられます。最良のユニット (角部屋、ビュー、階層) は、フェーズ1のプライベート内覧に参加したバイヤーへ渡ります · 一般客には回りません。
SPA交渉の余地
フェーズ1の購入者はSPA条件を交渉できますが、フェーズ4の購入者は交渉できません
名義変更費用、シンキングファンド、共用部の前払金、駐車場、看板権など、SPAの30〜50項目すべてが交渉可能です。デベロッパーが初期フェーズを売り切りたい時期に限ります。フェーズ4になると、契約は「受け入れるか断るか」の二択になります。
最近の発掘案件・並び替えと絞り込み
20件のプロジェクト・発掘、精査、アンダーライト済み。
並べ替え + フィルター · 20件の案件
Thonglor · Off-plan
Via 61
2026-04-30に発見 · 経由 Thai property channels
Phase-1 Private Viewing announced May 2026 · Sansiri Aesthetic Collection
ネット利回り
5.6%
年間上昇率
7.8%
開始価格
12.9M
Ekkamai · Off-plan
Curva Ekkamai
2026-04-21に発見 · 経由 Thai property channels
The Creators HQ niche luxury · pet-friendly large units · 82-350 sqm
ネット利回り
5.4%
年間上昇率
7.2%
開始価格
16M
Phrom Phong · Off-plan
Via 34
2026-04-15に発見 · 経由 Thai property channels + Sansiri
Sansiri's third Aesthetic Collection · Sukhumvit Soi 34 boutique low-rise
ネット利回り
5.5%
年間上昇率
7.6%
開始価格
14M
Lumpini · Off-plan
Upper House Residences Bangkok
2026-04-10に発見 · 経由 Thai property channels
City Dynamic + HK Upper House branded residence import · UHNW tier
ネット利回り
4.8%
年間上昇率
8.6%
開始価格
45M
Lumpini · Off-plan
The Wireless Residences by Upper House
2026-04-10に発見 · 経由 Thai property channels
Sister project to Upper House Bangkok · Wireless / Ploenchit · BTS-direct
ネット利回り
5%
年間上昇率
8.4%
開始価格
32M
Sathorn · Off-plan
The Monument Sathon
2026-04-08に発見 · 経由 Thai property channels
Sansiri Legacy brand returning to Sathorn CBD after 10 years · pre-launch
ネット利回り
5.2%
年間上昇率
8.4%
開始価格
18M
Ekkamai · Off-plan
Niche Pride Ekkamai
2026-04-04に発見 · 経由 Thai property channels + SENA
SENA × Hankyu Hanshin JV · Japanese-construction quality, Japanese tenant pool
ネット利回り
5.9%
年間上昇率
7.2%
開始価格
9.8M
Ekkamai · Off-plan
EDEN Ekkamai
2026-04-02に発見 · 経由 Thai property channels
The Creators HQ flagship · garden-led design · Soi Ekkamai 12
ネット利回り
5.6%
年間上昇率
7.4%
開始価格
11M
Thonglor · Off-plan
XT 10 Ekkamai
2026-03-28に発見 · 経由 Thai property channels
XT brand return · Sansiri lifestyle co-sharing condo · 24/7 facilities
ネット利回り
6.1%
年間上昇率
7.5%
開始価格
8.5M
Phra Khanong · Off-plan
Project O · Lotus Onnut Mixed-Use
2026-03-22に発見 · 経由 Thai property channels + Lotus's
187m / 39-floor mixed-use mega-project · BTS On Nut · 2030 delivery
ネット利回り
5.4%
年間上昇率
7%
開始価格
5.8M
Phrom Phong · Off-plan
Noble Emmerse Phrom Phong
2026-03-15に発見 · 経由 Thai property channels + dev site
Noble flagship · Phrom Phong family corridor
ネット利回り
5.9%
年間上昇率
7.8%
開始価格
12M
Phrom Phong · Off-plan
Raimon Sukhumvit 38 Residences
2026-03-12に発見 · 経由 Thai property channels + Raimon Land
Raimon Land mid-Sukhumvit luxury
ネット利回り
5.4%
年間上昇率
8%
開始価格
32M
Phayathai · Off-plan
Park Origin Phayathai
2026-03-08に発見 · 経由 Thai property channels + Origin
Origin's Phayathai-corridor flagship · ARL-direct + BTS · phase 1
ネット利回り
6.4%
年間上昇率
6.8%
開始価格
5.4M
Asok · Off-plan
Knightsbridge Prime Asoke
2026-03-04に発見 · 経由 Thai property channels + Origin
Origin · Asok BTS-MRT interchange · phase 2 pricing 8-12% below new-build comp
ネット利回り
6%
年間上昇率
7.8%
開始価格
7.8M
Lumpini · Off-plan
Saladaeng One
2026-02-26に発見 · 経由 Thai property channels + Sansiri
Sansiri's Lumpini-Park-adjacent flagship · branded-tier · phase 3
ネット利回り
5.4%
年間上昇率
8%
開始価格
14M
Phra Khanong · Off-plan
Cloud Eleven Residences
2026-02-20に発見 · 経由 MQDC + Cloud 11 announcement
MQDC flagship · Cloud 11 catalyst corridor · creative-class tenant base
ネット利回り
5.9%
年間上昇率
9.2%
開始価格
8.2M
Sathorn · New build
The Diplomat Sathorn
2026-02-14に発見 · 経由 Thai property channels + KPN
KPN Land's Sathorn corporate-corridor · 6 foreign-quota units at handover pricing
ネット利回り
5.6%
年間上昇率
7.4%
開始価格
14M
Riverside · New build
Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
2026-02-08に発見 · 経由 MQDC
MQDC's flagship Chao Phraya river-fronting · ICONSIAM-integrated UHNW tier
ネット利回り
4.8%
年間上昇率
7.2%
開始価格
32M
Rama 9 · New build
Belle Avenue Ratchada-Rama 9
2026-02-02に発見 · 経由 Thai property channels + Belle
Belle Development · Ratchada-Rama 9 CBD-East · 8 foreign-quota units
ネット利回り
6.6%
年間上昇率
7.8%
開始価格
3.8M
Phra Khanong · New build
Whizdom Avenue
2026-01-28に発見 · 経由 Thai property channels + MQDC
MQDC tech-forward mixed-use · Phra Khanong / Cloud 11 corridor
ネット利回り
6.5%
年間上昇率
8.4%
開始価格
4.8M
スクープ・パイプラインの仕組み
なぜ多くの外国人購入者が1〜3か月遅れているのか。
01・タイ語ソースを最優先
Bangkokのデベロッパーは、タイ語の不動産Facebookページ、タイ語の不動産ニュースサイト、タイ国内のブローカー向けイベントで、ローンチをタイ語で発表します。外国人向けポータルが翻訳して再掲するのはその後で、元のタイ語投稿から数週間遅れることもしばしばあります。
02・日次および週次のモニタリング
弊社のcronは毎週火曜日に5つのタイ不動産チャンネルから250件以上の投稿を取得し、加えてSET上場の主要デベロッパー上位8社(SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN)のSETニュースを日次でモニタリング、さらにKnight Frank / CBRE / Colliers / JLLの機関投資家向けレポートを月次で処理しています。
03・精査とリスティング
各候補は既存ポートフォリオと照合されます。本当に新しい案件のみ、デベロッパーの販売オフィスへの確認、外国人枠の空き状況の検証、エリア比較対象との価格対比、Khorna ScoreおよびVerdictのアンダーライトを実施します。精査を通過したもののみ、こちらに掲載されます。
市場の他のプレーヤーが間違っているところ
外国人購入者向けブローカーの多くは売り手側で動きますが、弊社は買い手側で動きます。
標準的なモデル
タイの個人向けブローカーは、その月のリストにあるプロジェクト、つまりデベロッパーが在庫を捌くために売り込んでいる案件を取り扱います。仲介手数料は成約ユニットごとにデベロッパーから支払われます。新しいプロジェクトを早く見つけることに対しては誰も報酬を払わず、既存在庫を成約させることに対して報酬が支払われるのです。
結果として、ほとんどの個人向けブローカーは、適合性に関わらず同じ15〜20件のプロジェクトを外国人購入者に紹介します。フェーズ4の価格、公開リストのユニットです。これらのプロジェクトが英語圏の購入者に届く頃には、デベロッパーはすでにアップサイドを売り切っています。
弊社のモデル
弊社は新築/プレビルド (建築前)についてはデベロッパー手数料から、中古については買い手側の3%委託手数料から収益を得ています。いずれの場合も、買い手のために働きます。プロジェクトをより早く発掘することそのものが価値であり、ディスカバリーの優位性はそのままフェーズ1の価格、外国人枠の確保、SPA交渉の余地につながります。
パイプラインこそがディスカバリーの優位性です。構築には費用がかかります(リサーチフィード処理コスト、日次のSETモニタリング、週次のタイ語リサーチ同期、月次の機関投資家レポート処理)。維持には継続的なオペレーションの注力が必要です。多くの個人向けブローカーがこれを構築しないのは、必要がないからです。彼らの在庫はデベロッパーから来るのであり、市場全体から来るわけではないのです。
プレリスティングアクセスを取得・次の発掘案件がここに掲載される前に
最新の発掘案件が必ずしもこのページに最初に掲載されるわけではありません。
弊社は厳選した週次ダイジェストを少数の投資家リードに配信しています。最新の発掘プロジェクトに、Khorna Score、エリア・テーゼ、(デベロッパーが許可する場合は)フェーズ1のアクセスコードを付して配信します。本ページでの公開掲載は、ダイジェストから7〜14日遅れます。
ダイジェストへの参加には、ご自身の状況、すなわち予算、希望エリア、目標利回りについて短いメッセージをお送りください。1時間以内にご返信し、次の火曜日号にお名前を追加します。費用、義務はなく、ワンクリックで配信停止できます。現在の購読者は200名未満です。フェーズ1アクセスの質を保つため、規模を小さく維持する方針です。
火曜日のダイジェストでお届けする内容
- · サムネイル+エリア+価格帯+Khorna Score付きで、新たに発掘された3〜5件のプロジェクト
- · プロジェクトごとに1段落・なぜ重要か、どの段階か、何が交渉可能か
- · デベロッパーが許可する場合のフェーズ1アクセスコード(プロジェクトごとに弊社が交渉します)
- · 各案件のKhorna Verdict・BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
- · どのプロジェクトについてもAlexandre氏へWhatsAppで直接ご連絡いただけます。SDRの順番待ちは不要です。
投資家がKhornaを信頼する理由
機関投資家グレードの厳格性・投資家サイドの利益一致・リアルタイム市場データ。
アンダーライト済みプロジェクト
50+
Bangkokの主要11エリアで展開
データ更新
毎週
リアルタイム市場データ · 毎週更新
監査済みネット利回り
4〜6%
ポートフォリオ平均ではなく、プロジェクト単位
買い手側との利益一致
100%
報酬はデベロッパー側から受領し、お客様からはいただきません
創業者の経歴
元Société Générale香港の投資銀行家が設立。タイの海外不動産ポータルで上位評価を獲得しています。
Khornaのアンダーライト (引受審査) およびデベロッパーとの関係構築は、Alexandre Beaumontが主導しています。クロスボーダー投資銀行業務で培った12年間の規律をバンコク不動産に適用。Etienne Alcouffeはデータとプロダクトのレイヤーを構築 · ライブFX、リアルタイム市場データ、独自スコアリングを担当しています。
チームについて →メソドロジー
本サイトのすべてのデータテーブルには出典を明記しています。バンコクのプライム価格は公開リスティングから毎週更新し、CBRE ThailandおよびJLLの四半期レポートと照合のうえ検証しています。為替レートはFrankfurter APIから取得。ソブリンおよびマクロデータはS&P / Fitch / Moody'sの公表格付けに基づいています。学校および病院のデータは各種登録機関 (JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest) から取得しています。
Khorna Scoreは公開されており · 各プロジェクトページに6項目の内訳を掲載しています。Khorna Verdictの根拠も公開しています。コンバージェンス理論の計算に不確実性がある箇所も開示しています。
メソドロジーを見る →先行アクセス
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