評価方法
アンダーライト (引受審査) するすべてのプロジェクトに一貫して適用する、100点満点の独自スコアです。利回りと資本価値の上昇でスコアの半分を占めます。残りは、良い物件と優れた物件を区別するデータです。ポートフォリオ全体で同じ評価方法を採用しているため、「A+」と表示される場合、それが Mandarin Oriental Residences でも Tela トンロー でも同じ意味を持ちます。
この仕組みを構築した理由
公開リスティングには数千ものユニットが掲載されています。それぞれに数十のデータポイント (価格、平米数、エリア、BTS からの距離、設備、管理費、外国人枠、デベロッパー、築年数、状態) が付随しています。ほとんどの外国人バイヤーは、これらを公平に比較することができません。その結果、写真と直感で意思決定が行われています。
Khorna Score は、透明性のある計算式によってすべてを一つの数値に集約します。内訳を確認でき、評価方法を信頼でき、プロジェクト同士を公正に比較できます。
6つの構成要素
キャッシュ利回りは基盤です。管理費、税金、運営費、空室を差し引いた後、手元に残る金額です。Bangkok の欧米市場に対する構造的優位性は利回りにあるため、この項目を重視しています · 同等資産で、ロンドン / パリ / ニューヨークが2~3%なのに対し、ここでは4~6%のネット利回りが得られます。
算出式
スコア = ネット利回り × 4、上限25点。よって6.25%以上で満点となります。
ネット利回り4%未満は、他の要素に関わらず利回りに問題があります。4%未満の物件をショートリストに入れることは稀です。
Bangkok のプライムエリアは、20年にわたって着実に値上がりしてきました。BTS の延伸、駐在員の流入、富裕層の集積といった要因が複合的に作用しています。7~10年の保有期間においては、資本価値の上昇は利回りと同等に重要です。
算出式
スコア = 期待される資本価値上昇率 × 3、上限25点。よって年率8.3%以上で満点となります。
期待される資本価値の上昇が4%未満の場合、エリアまたは建物に懸念があり、より詳細な確認対象として注意喚起します。
中古市場での売却スピードは、そのプロジェクト名が Thailand でどれだけ検索されているかと直接相関します。Ahrefs のプロジェクト別月間検索ボリュームを取得しています。検索ボリュームが高いプロジェクトほど早く売却できます · 自然なバイヤー層が大きいためです。
算出式
Ahrefs TH 検索ボリュームの対数評価。4,000以上 = 15点。200~499 = 6点。50未満 = 0点。
スコア0は「悪い」という意味ではなく、「注目度が低い」という意味です。それこそが目利きの買い手が求めているケースもあります。
800メートル圏内の飲食店、ジム、モール、交通機関への徒歩アクセス。Google Places のライブデータを取得しています。これは DTV/LTR テナントの満足度や短期賃貸の賃料水準を左右し · 歩きやすい建物は5~10%高い賃料で貸し出されています。
算出式
800m 圏内のカフェ + レストラン + ジム + モールの合計数。70施設以上 = 15点。さらに圏内に BTS/MRT 駅が2駅以上ある場合は +1ボーナス。
アメニティが15未満は、車依存型を意味します。テナント層が限定され、再販も遅くなります。
どれだけ早く売却できるか。BTS アクセスのある中古即入居可能なインベントリーが、最も厚いバイヤー層を持ちます。プレビルド (建築前) は資本価値上昇の余地がある一方、引き渡しまでは売却スピードが遅くなります。
算出式
インベントリータイプのベースライン (中古 6 / 新築 8 / プレビルド (建築前) 5) に、BTS 近接ボーナス (100m 未満 +3、300m 未満 +2、500m 未満 +1) を加算。
スコア5未満は、出口戦略の選択肢が限られることを意味します。引き渡しまで保有するシナリオのみで検討対象とします。
プレビルド (建築前) の引き渡しリスクと、引き渡し後の建物メンテナンスは、いずれもデベロッパーの実績とバランスシートに依存します。SET 上場の上位6社のデベロッパー (Sansiri、AP、Origin、Noble、Pruksa、Ananda) は満点を獲得します。ブランドオペレーター (Mandarin Oriental、Banyan Tree、Ritz-Carlton) も高得点となります。
算出式
SET上場のTier 1 = 10。ブランドオペレーター / Tier 2 = 8。その他 = 5。
5未満の場合、ユニットレベルで例外的な価値があるか、デベロッパーをアンダーライト (引受審査) しないかのいずれかになります。
グレードスケール
最上位ティア。ポートフォリオの中核となる物件で、多くはプライムなスクンビット沿いのフルサービス物件です。
標準的なショートリスト。在庫は限定的で、外国人枠は早期に埋まります。
バランスの取れた優良物件。良好な利回り、強いエリア、健全なデベロッパー。
優れた価値。多くの投資家のショートリストの中核となります。
堅実。1〜2つの要素にやや弱さがあるものの、強みで補われています。
明確な投資仮説があれば検討に値します。どのトレードオフがご自身に合うかをご検討ください。
平均的。十分ではあるものの突出していません。築古の中古物件や非プライムエリアに多く見られます。
特定の理由 (立地の好み、ライフスタイル適合性など) がある場合に限り、選択肢となります。
中央値以下。アンダーライティング資料で具体的な懸念事項を明示します。
価格が例外的でない限り、より上位グレードの代替物件をご検討いただくことをお勧めします。
弊社のアクティブなショートリストには含まれません。複数の要素で弱さが見られます。
弊社が把握していないインサイダー情報をお持ちでない限り、見送りをお勧めします。
「BUY NOW」の仕組み。アクセス価格の解説
「MODEST EDGE · ライブ市場価格は弊社のアクセス価格より7%高い」といった判定をご覧になった場合、これは魔法ではなく、2つの異なる価格を同じ条件で比較した結果です。
Bangkokのリアルな数値: デベロッパー直販で通常3〜7%の優位性。フェーズ1の在庫や特定の割当ユニットでは最大10〜15%。15%超は稀で、特殊な状況 (オフマーケット、ディストレス、プレローンチ枠) を示します。だからこそBUY NOWは15%以上でのみ発動します。一般的なアクセスを例外的なものとして過大に売り込むことはいたしません。
私たちは「割引を見つける」とは謳いません · ほとんどの外国人購入者がその存在を知らないアクセス価格をご提供すると約束します。
判定スケールは現実的なスプレッド帯を反映しています · BUY NOW は15%以上の場合のみ (本当に稀)、MODEST EDGE は5〜15% (一般的かつ正直な水準)、GOOD ENTRY は適正価格に整合する場合、WAIT は私たちのアクセスが市場価格を上回らない場合です。防御可能な水準にキャリブレーションされており · シード価格の5%以内での実現を約束し、それが叶わない場合は判定を調整します。
スコアには含まれない · しかしアンダーライティングには含まれるもの
Khorna Scoreと判定は、利回り、資本価値の上昇、需要、歩行利便性、流動性、デベロッパー品質、価格スプレッドをカバーします。ヘッドライン数値ではなく、アンダーライティング資料で示される重要な要素は以下の通りです。
私たちが行わないこと
ご相談ください
ご予算、ビザの取得経路、利回り目標に合致するトップグレードのプロジェクト5件をご提案します。それぞれにKhorna Scoreの完全な内訳を添えて。