東京の利回りはネット2〜3%。Bangkokプライムは、より強い通貨建てで5〜6%を提供します。

円の構造的な弱さ

日本国内

JPYは2020〜2025年のサイクルでUSDおよびTHBに対して大幅に減価 · BOJの緩和姿勢が日本居住のHNWの購買力を圧迫

タイでの取扱い

THBは過去5年にわたりJPYに対して上昇しています。Bangkokの不動産を保有することは構造的な円ヘッジとなります · 賃料収入は有利なレートで換算され、資本ベースもJPY建て資産に対して相対的に上昇します。

日本の相続税

日本国内

日本居住者の遺産に対して30～55%・全世界資産ベース・世界でも最高水準の相続税制度のひとつ

タイでの取扱い

タイ所在の不動産は、日本の税務上の居住者にとって全世界資産課税の原則により、原則として日本の相続税の対象となります。ただし、日タイ租税条約には税額控除の仕組みが含まれています。LTRを利用し、タイの税務上の居住者となる日本居住の年金受給者の場合、構造は大きく変わり得ます。日本の税理士と連携してください。

医療費のアービトラージ

日本国内

日本の国民健康保険は国内の医療をカバーしますが、海外在住の退職者向けの国際医療はより複雑です・日本の民間医療は高コストです

タイでの取扱い

バムルンラードとサミティベートは日本人患者を日常的に受け入れており・日本語対応サービスを利用可能・費用は東京の同等の私立病院の約3分の1です。LTR Wealthy Pensioner層にとって、これは不動産投資の論拠と並ぶ中心的な魅力となります。

BOTの金利正常化リスク

日本国内

東京の不動産利回りはBOTの引き締めサイクルに敏感で・資産価値は金利上昇シナリオの影響を受けます

タイでの取扱い

バンコクのプライム物件は、バンコク固有の需要ファンダメンタルズ(DTV/LTRによる流入、駐在員需要、退職者向け医療)に基づいて取引されます。JGBの金利サイクルからは切り離されています。

引退する東京の経営幹部

日本の多国籍企業を退職した経営幹部。純資産1.5億～4億円。バンコクを完全な居住拠点として検討中・医療の質+ライフスタイル+円ヘッジの3点が決め手です。LTR Wealthy Pensionerの経路。典型的な購入物件:プロンポン、サトーン、リバーサイドの1,200万～2,200万THBの2ベッドルーム。

IPO後の日本人創業者

日本のテック/SaaS/D2C企業をエグジットしたばかり。税引後で2億～8億円。バンコクをアジア横断的な分散拠点として検討中・DTRからLTRへの経路。典型的な購入物件:アソーク、トンロー、プロンポンの1,500万～3,000万THBの2ベッドルーム。

日本のファミリーオフィス当主

数世代にわたる日本の富裕層ファミリー。純資産10億円以上。日本国内に偏らないアジア横断的な分散投資を構築中。タイ不動産による相続税対策が主な動機。典型的な購入物件:リバーサイド、サトーン、プロンポンの3,000万〜8,000万THBのブランデッドレジデンス。

バンコク・日本デュアルライフのプロフェッショナル

アジア地域を担当する日本のテック・コンサル系プロフェッショナル。東京とバンコクを行き来する生活。スクンビット(ソイ33〜39のリトルトーキョー)にすでに根付いた日本人コミュニティの一員。DTV保有者。典型的な購入物件:プロンポンまたはスクンビット中心部の800万〜1,600万THBの1ベッドルーム。