完成前にBangkokのプレビルド (建築前) 物件を転売する · その仕組み

タイのプレビルドにおける「アサインメント(契約譲渡)」とは

プレビルドの予約契約に署名し、手付金と分割払いを支払う時点で、お客様はまだ存在しないユニットの売買契約を購入していることになります。タイの法律では、デベロッパーが権利証を名義変更する前に、その契約を新しい買主へ譲渡することが認められています。譲渡契約に署名し、新しい買主がお客様に支払い(手付金 + 資本価値の上昇分)を行い、デベロッパーがその新買主を新たな契約購入者として承認します。

この戦略が最も魅力的になる場面

• · プロジェクトが急速に完売し、デベロッパーが竣工前に各フェーズの価格を15〜25%引き上げる場合・お客様の契約はイン・ザ・マネー状態になります
• · 外国人枠が埋まる場合・本来であれば購入できなかった外国人バイヤーへの売却が可能になります
• · BTSの延伸や主要エリアの開発材料が引き渡し前にエリア価格を押し上げる場合
• · ローンチ・フェーズ価格で購入し、18〜24ヶ月経過後にプロジェクトが後期フェーズ価格に到達している場合

フリップ(転売)の実際のコスト

• · デベロッパーへの名義変更手数料・ユニット価格の1〜3%、デベロッパーにより異なります
• · 特定事業税 + 譲渡価額の0.5%印紙税(買主と折半の場合もあり)
• · マーケティング費用・新買主を見つけるためのエージェント手数料、通常2〜3%
• · 総往復コスト・譲渡価額の4〜7%

典型的なフリップの収益計算

2026年に1,200万THBのローンチ・フェーズ1ベッドルームを購入し、24ヶ月間で30%を支払う・コミット額は360万THB。2028年までにデベロッパーは在庫の80%を販売し、フェーズ価格を1,450万THBまで引き上げます。お客様は契約を1,400万THBで譲渡します。投下資本は360万、キャッシュリターンは1,400万 - 360万 - コスト7% = 940万。これは24ヶ月で投下資本に対し161%のリターン・IRRで概ね60%です。すべてのプロジェクトがこうなるわけではありませんが、こうなり得るプロジェクトこそ、私たちが優先的にアンダーライト(引受審査)するものです。

フリップを失敗させる要因

• · プロジェクトの販売不振・譲渡先のマーケットそのものが消滅します
• · デベロッパーの財務不安・名義変更要件が厳格化し、譲渡が滞ります
• · マクロショック・2020年/2021年にはBangkokのフリップ市場が18ヶ月間凍結しました
• · 外国人枠の問題・新買主が外国人で外国人枠が満杯の場合、名義変更ができません

代わりに保有を選ぶべき場合

お客様の目的が利回りとライフスタイル(DTV、リタイアメント、長期滞在)であれば、フリップ戦略は本来の購入理由から注意を逸らすものとなります。引き渡しまで保有し、賃貸し、楽しむことです。フリップは別の取引です・どちらを行っているのかを明確にしてください。

Bangkokのプレビルドには2つの取引があります・利回り戦略とフェーズ・スプレッド戦略です。買付基準が異なるため、どちらを行うのか最初に決めてください。

お問い合わせください

私たちはプロジェクトごとに両シナリオをモデリングし、現実的なのはどちらかをお伝えします。アサインメント向きのショートリストをぜひお問い合わせください。