Visa · 2026-05-01 · 読了時間 6 分
DTV保有者がバンコクの賃料利回りをどう作り変えているか
2024年末のDTV開始以降の3つの構造変化：賃貸契約期間の長期化、プレミアム・アメニティのプライシング、中心部のフルサービス物件への地理的集中。
DTV導入前と導入後の賃貸市場
DTV導入前、外国人向け賃貸市場は二極化していました。短期滞在の観光客（1〜30日、AirBnB型、運営費控除後ネット利回り4〜5%）と、駐在員（1〜3年契約でネット利回り5.5%）です。DTVはここに第三の層を生み出しました。フルサービス物件で6〜12か月滞在し、アメニティに対してプレミアムを支払い、ステータス更新も可能な層です。
3つの構造的変化
- · 契約期間・DTV保有者は6〜12か月契約を安定的に締結します。観光客の1〜3か月、法人の12〜24か月と比較して、空室期間が圧縮されます。
- · アメニティ・プレミアム・DTV保有者はコワーキング、ジム、プール、徒歩圏の利便性を重視します。フルアメニティ物件は標準物件より10〜20%高い水準で成約します。
- · 地理的集中・DTV発給者の約70%がBangkok中心部の特定エリアに居住します。具体的にはスクンビット（アソーク〜エカマイ）、サトーン、プロンポンです。
ネット利回りへの影響
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DTV導入前のBangkok中心部・新築フルサービス物件のネット利回りは5.0〜5.5%でした。導入後（Maison Siamの2024〜2026年の運営実績で検証済み）は、同じ物件群でネット利回り5.8〜6.4%です。およそ80〜100ベーシスポイントの上昇が、18か月連続で継続中です。
2024年以前の利回り前提でアンダーライト（引受審査）を行っている場合、当該アセットクラスを過小評価していることになります。DTVを踏まえたプロジェクトのショートリストについては、当社までご相談ください。