Visa · 2026-04-30 · 読了時間 7 分
バンコクのDTV：2026年にどこで買うか
DTV（Destination Thailand Visa）は長期滞在の外国人需要における最大の牽引役になりました。バンコクのどの回廊・プロジェクトがこの波を正しくプライシングしており、どこがしていないかを解説します。
数字で見る波
2024年のローンチ以来、DTVは「DTV visa Thailand」というキーワードだけで月間平均約14,000件のグローバル検索を集めています。発行数は保有者の国別に公表されていませんが、Bangkok中心部の賃貸ブローカーによると、DTVスタンプ付きの賃貸申込は18ヶ月連続で前月比増を記録しています。
これが実務上意味することは、Bangkok中心部の賃貸市場に構造的な新しいテナント層が参入し、フルサービスのアメニティとBTS徒歩圏内アクセスに対して10〜20%のプレミアムを支払っているということです。この層は2018年から2022年のデジタルノマド世代より年齢層が高く、35〜55歳、家族連れが多く、滞在期間も1〜3ヶ月ではなく6〜12ヶ月のケースが目立ちます。
実際の居住エリア
- · スクンビット(アソークからエカマイ)・最も高密度、ショッピングモールまで徒歩12分、BTS乗換アクセス可。プロンポンが筆頭。
- · サトーン / シーロム・CBD隣接、法人寄り、空室率は低め。
- · リバーサイド(チャルンナコーン)・埋まるのは遅いが、プレミアム利回りの上限は高い。
- · パヤタイ / ラチャテウィー・参入価格が安く、滞在期間が長く、若年層のDTV保有者が多い。
ミスプライスされているもの
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DTV回廊で2024年から2025年にローンチされたプレビルド (建築前) 物件は、いまだ2023年の利回り想定(ネット4.8〜5.2%)で価格設定されている一方で、当社が運用物件で観測する実際の利回りは6.0〜6.4%です。このミスプライスが生じているのは、Bangkokの大半のリスティングブローカーがDTV層に合わせてアンダーライト (引受審査) モデルを更新していないためです。
現在のスマートな取引は、2023年価格モデルでプレビルド (建築前) を購入し、2026年DTV層の利回りで運用することです。このスプレッドは実在し、かつ持続的です。
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The Estelle Phrom Phong、Tela Thonglor、そしてアソークの中古物件(既存リースが月額78,000 THBで初日からキャッシュフローを生む)について、完全なアンダーライト (引受審査) 資料をご用意しています。3物件いずれもネット利回り5.9〜6.4%、資本価値の上昇は年率7〜8%です。
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