資本のリロケーションと税務最適化の手段としてのバンコク不動産

資本移転先としてタイを選ぶ理由

自国から資本を移転したい外国人投資家が比較検討する候補地は、シンガポール、ドバイ、ポルトガル、マルタ、スペイン、米国(フロリダ、テキサス)、そしてタイが一般的です。この比較対象群の中で、タイは「低コスト・高利回り」のポジションに位置しています。20万ドルから200万ドルで参入可能、外国人枠コンドミニアムは完全所有権、FETによる資金流入は記録され、本国送金は自由、THBは過去10年にわたり最も安定したアジア通貨の一つであり、政治経済も安定しています。

資本規制のある法域(中国本土、ロシア、アルゼンチン、レバノン)や通貨変動の激しい国から来る投資家にとって、FETを通じたタイ不動産投資は、自国通貨建ての資産を、登記済みで外貨換金可能なハードアセットへ変換する最もクリーンな手段の一つです。

FETによる資金流入の仕組み

外国為替取引フォーム(FET)は、不動産購入のための外貨流入を登録する書類です。1取引あたり5万米ドルを超える場合、受取側のタイの銀行が買主名、金額、通貨、目的を記載したFET証明書を発行します。この書類はお客様ご自身で保管していただきます。

売却・出国時には、元本(FET記録に基づく)に加え、タイ国内で合法的に得られた所得を、主要通貨で制限なく本国送金できます。重要なのは、流入時点で正確に記録することです。Khornaは、お取引銀行とのやり取りを最初から最後まで一貫してサポートいたします。

税務ストラクチャー · 最適化できるものとできないもの

タイは属地主義課税を採用しています。非居住外国人はタイ源泉所得(通常はタイ不動産からの賃料収入)のみが課税対象となります。国外源泉所得は非居住者にはタイで課税されません。

タイ税務居住者(年間180日以上タイに滞在)については、2024年に規則が改定されました。同一課税年度内に得られ、かつタイへ送金された国外源泉所得は課税対象となります。2024年以前に得られた資金を後年送金する場合は課税されません。これは計画上の検討事項ではありますが、障壁ではありません。

LTRビザは高度専門職向けに、タイ源泉の雇用所得に対して17%のフラット税率を適用します。Thailand Privilegeビザには税制優遇はありませんが、居住アクセスが付与されます。Khornaでは、香港、シンガポール、スイスの税務アドバイザーと連携し、必要に応じて適切なストラクチャリングを行います。

持株会社ストラクチャーをわかりやすく

外国持株会社(BVI、ケイマン、シンガポールPte Ltd、香港Ltd)が、不動産を保有するタイのSPVを保有する構造です。この構造を採用する理由は、複数法域にまたがる相続対策、資産保全、そして本国レベル(タイではなく)での税務計画です。

• · BVI / ケイマン:年間維持コストが最も低く(約5,000米ドル/年)、資産保全に有効。持株会社レベルでは現地課税なし。
• · シンガポールPte Ltd:より実態のある拠点となり、アジアでの事業拠点を望む場合に有用。総額で年間約10,000~15,000米ドル。
• · 香港Ltd:シンガポールと同様の経済性で、すでに香港にストラクチャーを持つお客様に有用。
• · タイ法人ストラクチャー(タイ国籍者が名義人として51%を保有する形態):推奨いたしません。2024年から2025年にかけて、名義株主に対する取締りが大幅に強化されています。

租税条約 · 実際に何をもたらすのか

タイは、フランス、ドイツ、イタリア、英国、米国、香港、シンガポール、中国、日本を含む約60カ国と租税条約を締結しています。条約は同一所得への二重課税を防ぎ、賃料、キャピタルゲイン、配当について、どの法域が第一次課税権を有するかを定めています。

個人名義でタイ不動産を保有するほとんどの外国人投資家の場合、賃料収入はタイ(資産所在地)で課税され、適用条約に基づき本国で外国税額控除の対象となります。再販時のキャピタルゲインは評価額に基づくタイの源泉徴収税の対象となり、本国の法域に応じて控除または免除されます。

適合するケースとそうでないケース

不動産は実物資産であり、タックスシェルターではありません。タイは資本移転を多くの法域より明確に行えるようにしますが、本国での課税義務を消すものではありません。お客様が監査時に驚かれることのないよう、Khornaはこの点を明確にお伝えしています。

この戦略が有効なケース:資本規制のある法域から、完全所有権のハードアセットへ資本を移したい投資家、複数法域にまたがるポートフォリオを構築する富裕層投資家、タイで相当の時間を過ごす予定のLTR / DTV対象外国人、相続を計画するファミリートラスト構造。

過剰となるケース:本国に居住し通常通り納税している買主が、個人名義で1物件のみを保有する場合。個人名義の完全所有権は最もシンプル、クリーン、低コストな選択肢であり、ほとんどの方に適しています。

具体的な状況をお聞かせください · 初回のお打ち合わせでストラクチャーの方向性を整理し、維持コストに見合う明確な価値がある場合に限り、より複雑な構造をご提案いたします。