ドイツ・スイス人投資家向けバンコク不動産 · 実践ガイド

ドイツおよびスイスの投資家がバンコクに注目すべき理由

資産の大半をEURまたはCHFで保有している場合、ポートフォリオはほぼ確実に相関しています。ECBとSNBは類似したサイクルで運営されており、DAXとSMIはいずれも欧米の金融環境を反映し、自国の不動産はすでにあなたを圧迫している金利サイクルの中にあります。バンコク不動産は、THB建ての確固たる完全所有権資産を提供し、フランクフルトやチューリッヒの金利ではなく、アジアの資本フローに反応します。

利回り格差も、多くの投資家が認識している以上に大きいものです。ミュンヘンのプライム1ベッドルームのネット利回りはコスト控除後で2.0〜2.5%です。同じ資産クラスのプロンポンのプライム1ベッドルームではネット利回りが5.5〜6.5%です。さらにバンコクのユニットは平方メートル単価が40〜60%安価です。

ドイツ人投資家の取引ストラクチャー

• · ドイツの銀行から50,000米ドル相当を超えるEURを一括でバンコクに送金します。受取側のタイの銀行がFET証明書を発行し、これがあなたの資金回収のパスポートとなります。
• · 個人名義で購入します。タイ法人、借地権による回避策、ノミニーは不要です。外国人枠のコンドミニアムは外国人に対して完全所有権です。
• · 所得税:賃貸収入はタイで課税対象となり、納税者番号を通じて申告します。ドイツとの租税条約により、タイで支払った税はドイツの納税義務に対して控除されます。多くのドイツ人投資家にとって実効ネット税率は5〜15%程度に収まります。
• · Anlage KAP:タイ不動産のキャピタルゲインは条約に基づきドイツではなくタイで課税されます。保有期間に制限はなく、Spekulationsfrist(投機期間)の懸念はありません。
• · 資金回収:FET証明書を提示し、売却し、売却代金を国外に送金します。ここで重要なのはFETのみです。

スイス人投資家の取引ストラクチャー

• · CHFからTHBへの直接送金はスムーズです。SNBは資本規制を設けていません。UBS、ZKB、またはPostFinanceを利用してください。いずれもTHBを取り扱っています。
• · スイスとタイの二重課税防止条約は有利です。賃貸収入はタイで課税され、自国で控除されます。自国での不動産富裕税はネット価値に基づき計算されます。住宅ローン+コストは控除されます。
• · スイス人投資家は、資金回収前にシンガポールや香港のTHB口座に収益を一時的に置き、為替の段階を最適化することがよくあります。タイミングについてはウェルスマネージャーにご相談ください。
• · キャピタルゲイン:条約に基づきタイでのみ課税されます。スイス連邦には動産に対するキャピタルゲイン税はなく、タイ不動産は条約上、動産として扱われます。

THB利回りはEURまたはCHFで実際にどう見えるか

Tela Thonglorの1300万THBの1ベッドルームを例に考えてみましょう。ネット賃貸利回りはTHBで6.1%、年間793,000THBです。現在のTHB/EUR約38で換算すると20,800EUR、THB/CHF約26で換算すると30,500CHFです。自国での税引き後、340,000EUR / 500,000CHFの投資に対して年間14,000〜17,000EURまたは21,000〜25,000CHFが手元に残ります。これは自国通貨ベースで4〜5%のネットキャッシュ利回りに加え、THBベースで7〜8%の資本価値の上昇が見込まれます。

EURおよびCHFの投資家は、自国では得られない、デカップリングされた通貨、デカップリングされた経済、そしてキャッシュ利回りという稀な組み合わせを手にできます。ストラクチャーは多くの方が想定するよりもシンプルです。

実践的な第一歩

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