オーストラリア人投資家向けバンコク不動産 · FIRBの制約なくアジアで利回り

なぜ今、オーストラリア人投資家にとってBangkokなのか

オーストラリアの不動産は過度に集中しています。シドニーとメルボルンは低利回り (グロス2〜3%、キャッシュフローではネガティブギアリングとなることも多い) に加え、融資規制の厳格化、そして過去10年間でTHBに対して下落してきた通貨の問題を抱えています。Bangkokは、FIRBの対象外となる完全所有権資産において5.5〜7%のネット利回りを提供します。FIRBはオーストラリア不動産への海外からの購入にのみ適用され、海外への投資には適用されないためです。

検討すべきオーストラリア特有の3つのストラクチャー

• · 個人名義 + AUD送金:最もシンプルです。お取引銀行からAUDを送金し、THB建てでFET証明書を受領します。タイとの租税条約により、タイの税金はATOの納税義務に対して控除されます。
• · SMSF:より複雑です。ファンドは技術的にはオフショアの住宅不動産を保有可能ですが、受託者は単一目的テストと独立企業間原則の遵守を証明する必要があります。ほとんどのSMSFは、ファンド残高がAUD 1.5Mを超える場合にのみこの方法を採用しています。
• · オーストラリアの持株会社:リピート投資家向けの法人ストラクチャーです。Bangkokで複数ユニットを購入する予定がある場合や、将来的にタイの法人ストラクチャーへ移行する予定がある場合に有用です。

典型的なオーストラリア人投資家の税務上の取り扱い

賃貸収入はタイにおいて実効税率5〜15%で課税されます。オーストラリア・タイ租税条約により、これはATOの納税義務に対して控除されるため、限界税率が39%の場合、実質的な税負担はおおよそ24〜34%となります。ユニットのキャピタルゲインは条約上、オーストラリアではなくタイで課税されますが、重要な注意点が一つあります。実現時にATOがAUD建てのゲインに対してCGTを課す可能性があるという点です。出口戦略の前に、租税条約の専門家にご相談ください。

THB建て利回り6%はAUDでいくらになるか

14M THBのプロンポンの1ベッドルームは年間840,000 THBのネット収入を生みます。AUD/THBが約21の場合、これはAUD 40,000に相当します。タイの税金と条約による控除を経た後、AUD 670,000の投資に対するAUDネット収入は年間AUD 27,000〜30,000となり、自国通貨でのネットキャッシュ利回りは4.0〜4.5%、さらに資本価値の上昇が加わります。シドニーの平均的なユニットを上回り、完全所有権で、かつ異なる需要サイクルを持つ投資です。

オーストラリア人投資家は、国内の税率と集中リスクによって利回りを失っています。Bangkokは、キャッシュフロー、完全所有権の安全性、そしてFIRBの摩擦がない、稀有なオフショア投資先です。

実践的な第一歩

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