2026年、外国投資家にとってバンコクがプーケットとサムイより優位な理由

外国人所有権・構造的な違い

バンコクのコンドミニアムは、コンドミニアム法に基づき、建物ごとの外国人枠49%の範囲内で、外国人による直接の完全所有権が認められています。Chanote(チャノート権利証)はあなたの名義で登記されます。売却、抵当権設定、相続、遺贈が可能です。仕組みは明快です。

プーケットもコンドミニアムについては同様ですが、ほとんどの外国人が実際に求める物件、すなわちヴィラは、土地局に登録される30年+30年+30年の借地権構造で運用されます。書類上は90年です。しかし実際には更新には不確実性が伴い、期間が短くなるにつれて再販価値は圧縮されます。

サムイ島ではゾーニング規制により、外国人枠のコンドミニアムが禁止されています。外国人は更新が保証されない30年借地権ヴィラを選ばざるを得ません。

タイ法人構造への取り締まりが隠れたリスクです

タイ法人構造(法人が土地を保有し、外国人が株式の最大49%を所有、残りをタイ人ノミニーが保有する形式)は、プーケットおよびサムイのヴィラにおける標準的な回避策でした。2024年から2025年にかけて、土地局および歳入局はノミニー株主に対する取り締まりを強化しています。

• · 土地局の監査では、タイ人株主の生体認証によるID確認が必須となりました。
• · 歳入局への年次報告が義務化されています。
• · 違反1件につき最大10万バーツの罰金。契約が無効化される可能性もあります。
• · 2026年第1四半期までの土地局データでは、プーケット/サムイのノミニー構造による所有のうち約15%が、執行措置のもとで解消または再構築されたと記録されています。

バンコクのコンドミニアムは、法令により外国人枠の完全所有権であるため、こうしたリスクには一切さらされません。ノミニーも、法人シェルも、監査リスクもありません。

需要の牽引・富はどこへ向かっているか

タイのDTV(Destination Thailand Visa、2024年導入)は2025年に約50,000件が承認されました。約70%が都市部に定住しています。LTR(Long-Term Resident)ビザは年金生活者および高所得者を対象としており、2026年までに約20,000件が承認され、そのうち約60%がエグゼクティブ向け賃貸や医療ハブを目的にバンコクを選択しています。

中国本土、香港、シンガポールからの資本移転により、年間約1,500億バーツがタイの不動産に流入しています。バンコクがそのうち約40%を取り込み、プーケットが約25%、サムイが約10%を占めます。

利回りの非対称性・表面利回りとネット利回り

バンコク中心部のフルサービス・コンドミニアムは、10〜15%の運営コストを差し引いた後で5.5〜7%のネット利回りを提供します。プライムエリアの新築フルサービス物件の資本価値の上昇は年7〜9%です。安定した長期賃貸が賃貸市場の約80%を占めています。

プーケットの表面利回りは高く見えます(グロス7〜12%)が、20〜30%の運営コスト(短期賃貸の入れ替わり、季節性、高い管理費)を差し引くとネットは4.5〜6%に下がります。ネットキャッシュフローはより大きく変動します。

サムイの利回りは借地権ヴィラでネット3.5〜5.5%、運営コストは25〜35%です。季節的な需要がより集中しています。流動性も低くなっています。

流動性・売却時に誰が買うのか

バンコクの外国人枠の中古市場は、グローバルかつ厚みがあります。外国人向けプラットフォーム全体で年間15,000件超の取引があります。マルチ通貨での決済も一般的です。平均売却期間は90日、提示価格の95%で成約しています。買い手層は香港、シンガポール、中国本土、日本、欧州、米国、中東に及びます。

プーケットはより薄く、年間5,000〜7,000件の外国人向け中古取引です。借地権の期間圧縮(30年リースで10年経過した場合、残り20年となり買い手が敬遠する)により、売却期間は120〜180日、提示価格の85〜90%に伸びます。サムイは特に流動性が乏しく、外国人取引は年間2,000件未満です。

数字が実際に示すもの

• · ネット利回り・バンコク 5.5〜7% / プーケット 4.5〜6% / サムイ 3.5〜5.5%
• · 2026年予想資本価値上昇率・バンコク 7〜9% / プーケット 6〜8% / サムイ 4〜6%
• · 運営コスト・バンコク 10〜15% / プーケット 20〜30% / サムイ 25〜35%
• · 提示価格での売却期間・バンコク 90日 / プーケット 120〜180日 / サムイは180日超が頻発
• · 権利の安全性・バンコクは完全所有権Chanote / プーケットは借地権または法人保有 / サムイは借地権ヴィラ

総合的に見ると

バンコクは、完全所有権の安全性、構造的な需要の牽引、厚い流動性、法人構造リスクのゼロという組み合わせにより、島嶼部と比較してリスク調整後リターンの低下が12〜15%抑制されます。プーケットとサムイは、ビーチライフスタイルを主たる住居として求める買い手にとっては依然として有効です。投資を目的とする物件であれば、2026年においてバンコク中心部のフルサービス・コンドミニアムが圧倒的に優位な選択肢です。

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