KR · 한국인 투자자를 위해
서울의 순수익률은 전세 시스템 왜곡으로 인해 2~3%에 그칩니다. USD 및 THB 대비 원화의 구조적 약세, 한국 상속세 50%, 한국은행 금리 사이클에 노출된 K-REIT. 한국의 유통 스택은 압축된 수익률로 국내 노출만 제공할 뿐, 진정한 지리적 분산은 부재합니다.
Bangkok 프라임 · 순수익률 4~6%의 표준 임대 현금흐름(전세 왜곡 없음), 구조적 KRW 헤지, 세계적 수준의 한국인 친화 의료 서비스(범룽랏/사미티벳), 수쿰빗 소이 12 "코리아타운"에 자리 잡은 2~2.5만 명 규모의 한인 교민 커뮤니티. 한-태 이중과세 방지 협약 발효 중. 본 페이지는 양측을 정직하게 비교한 자료입니다.
세후 기준, 한국 내 대안과의 비교
서울 / 부산 직접 부동산 투자
순수익률 2~3% (전세로 인한 왜곡)
한국 취득세 및 등록세 부담 누적 · 전세 제도가 임대인의 수익률 구조를 제약 · 원화의 USD 및 THB 대비 구조적 약세 · 한국 상속세 최고 50%
K-REITs (상장 리츠)
총수익률 4~6%
상장 주식 변동성 · 국내 오피스 / 물류 / 주거 부문에 집중 · 한국은행 금리 사이클에 민감 · 협소한 섹터 노출
국내 부동산 펀드
3~5%
원화 전용 · 장기 락업 · 국내 집중 · 해외 부동산 노출 제한적
미국 부동산 (한국인 해외 투자 인기 대상)
3~5%
USD/KRW 환율 변동성 · 미국 상속세 노출 · 임대인 세금 부담 누적 · 한국인 매수자가 캘리포니아 / 하와이 / 뉴저지에 집중 · 가격 차익 기회 소진
베트남 / 다낭 부동산 (저렴한 아세안 대안)
총수익률 5~7%
70년 임차권 (영구 소유권 아님) · 베트남 외국인 소유 한도 (건물당 30%) · 규제 투명성 낮음 · 서류 처리 사이클 김
구조적 격차
한국 상속세
한국에서
표면 세율 50% · 한국 거주자에 대해 글로벌 자산 기준 적용 · 세계 최고 수준의 상속세 체계 중 하나
Thailand 내 처우
Thailand 소재 부동산은 일반적으로 한국 세법상 거주자에게 한국 상속세가 부과됩니다. 발효 중인 한-태 이중과세방지협약은 세액공제 메커니즘을 제공합니다. LTR로 Thailand 세무 거주자가 되는 한국 은퇴자의 경우, 거주지 구조가 글로벌 과세 기반을 실질적으로 변화시킬 수 있습니다. 한국 세무사와 협의하시기 바랍니다.
원화의 구조적 약세
한국에서
2020~2025년에 걸쳐 원화는 USD 및 THB 대비 실질적으로 약세를 보였습니다 · 한국은행의 완화적 정책과 경상수지 동향이 배경입니다
Thailand 내 처우
지난 5년간 THB는 KRW 대비 절상되었습니다. Bangkok 부동산 보유는 구조적인 원화 헤지 역할을 합니다 · 임대 수익은 유리한 환율로 환전되며, 자본 기반은 원화 표시 자산 대비 가치가 상승합니다.
전세 제도에 따른 왜곡
한국에서
한국 주거 시장은 전세(대규모 환급형 보증금, 낮은 월세)에 의해 형성됩니다 · 임대인의 수익 구조는 국제 표준 임대 현금흐름과 본질적으로 다릅니다
Thailand 내 처우
Bangkok 임대 시장은 국제 표준 월세 방식으로 운영됩니다. 순수익률 4~6%는 보증금 차익으로 왜곡되지 않은 실제 현금흐름입니다. Maison Siam이 운영을 담당합니다 · 투명한 수수료와 월별 순수익 입금 체계를 제공합니다.
은퇴자를 위한 의료비 차익
한국에서
한국 국민건강보험은 국내 의료를 보장하지만 민간 의료비는 상승 중이며, 서울의 병원 수용 능력에도 부담이 가중되고 있습니다.
Thailand 내 처우
범룽랏(Bumrungrad)과 사미티벳(Samitivej)은 한국인 환자를 정기적으로 진료하며 한국어 서비스를 제공합니다. 비용은 동급 한국 민간 병원의 약 1/3 수준입니다. LTR Wealthy Pensioner 대상층에게는 핵심 매력 요소입니다.
한국·태국 이중과세방지조약(발효 중)은 이중과세를 제거합니다. 상속세(IHT) 구조 설계를 위해서는 한국 세무사와의 공조가 필수이며, 요청 시 소개해 드립니다.
한국인 매수자를 위한 비자 경로
DTV
대상 투자자
한국의 원격 근무자, 콘텐츠 크리에이터, K-콘텐츠 / K-테크 전문가. 5년 유연 비자를 활용하는 35~50세 대상
선정 이유
5년 복수 입국, 1회 최대 180일 체류, 50만 THB(약 ₩1,800만) 기준입니다. 아속, 프롬퐁 또는 수쿰빗 미드 코리도의 800만~1,400만 THB 1베드룸과 결합하기에 적합합니다.
LTR Wealthy Global Citizen
대상 투자자
100만 달러 이상 자산과 8만 달러 이상 소득을 갖춘 한국 HNW 계층. 재벌 계열사 임원, IPO 이후 창업자 등이 해당됩니다.
선정 이유
10년 거주권, 태국 원천소득 17% 세율 상한, 해외 원천소득 송금 면제 혜택을 제공합니다. 한국 세무 거주성 설계와 결합 시 구조적으로 효율적입니다.
LTR Wealthy Pensioner
대상 투자자
8만 달러 이상의 연금 소득을 갖춘 한국인 은퇴자. 국민연금, 기업연금, 저축 인출을 결합한 형태입니다.
선정 이유
10년 거주권 및 태국 17% 세율 상한이 적용됩니다. 1,200만~2,200만 THB 프롬퐁 또는 사톤 2베드룸과 결합하기에 적합합니다. 수쿰빗 소이 12 '코리아타운'에는 이미 한국인 거주 커뮤니티가 형성되어 있습니다.
Thailand Privilege
대상 투자자
LTR 자격 요건에 미달하지만 장기 체류를 원하는 한국 HNW 대상. 회원권은 90만~500만 THB 수준입니다.
선정 이유
은행 계좌 개설 소개 서비스가 포함됩니다. Bangkok Bank는 HNW 등급에서 한국어 지원을 제공합니다. DTV 기준에 부합하지 않는 50세 미만 매수자에게 유용합니다.
저희가 함께 일하는 네 가지 한국인 프로필
서울의 대기업 은퇴 임원
한국 다국적 기업 또는 재벌 계열사 출신 고위 임원 은퇴자입니다. 순자산 20억~50억 원 및 기업 연금을 보유하고 있습니다. 의료 품질, 라이프스타일, 원화(KRW) 헷지를 고려하여 방콕을 전면적인 거주 거점으로 검토합니다. LTR Wealthy Pensioner 대상이며, 일반적인 매입은 1,200만~2,200만 THB 프롬퐁 또는 사톤 2베드룸입니다.
K-콘텐츠 / K-테크 창업자
한국 엔터테인먼트, SaaS 또는 D2C 기업을 매각한 직후의 창업자입니다. 세후 30억~80억 원 자산을 보유하며, 아시아 전역에 걸친 분산 거점을 구축하기 위해 DTV에서 LTR로 이어지는 경로를 활용합니다. 방콕의 2만~2만 5천 명 한국인 커뮤니티에 이미 속해 있습니다. 일반적인 매입은 1,500만~3,000만 THB 아속, 통로 또는 프롬퐁의 2베드룸입니다.
한국 패밀리 오피스 오너
다세대에 걸친 한국 가문 자산입니다. 순자산 100억 원 이상으로, 아시아 전역 분산 투자 및 한국 상속세를 고려한 구조 설계를 추진합니다. 일반적인 매입은 3,000만~8,000만 THB 규모의 리버사이드, 사톤 또는 프롬퐁 브랜디드 레지던스입니다.
방콕·서울 듀얼 라이프 전문직
아시아 권역 업무를 담당하는 테크 또는 금융 분야 고위 전문직입니다. 서울과 방콕을 오가며 시간을 분배합니다. 수쿰빗 소이 12의 기존 한국인 커뮤니티에 이미 속해 있으며, DTV를 보유하고 있습니다. 일반적인 매입은 1,000만~1,800만 THB 아속 또는 프롬퐁의 1베드룸입니다.
투자자들이 Khorna를 신뢰하는 이유
인수 검토 프로젝트
50건 이상
Bangkok 주요 11개 권역에 걸쳐
데이터 갱신
주간
실시간 시장 데이터 · 주간 업데이트
감사받은 순수익률
4~6%
포트폴리오 평균이 아닌 프로젝트별 수치
매수자 측 이해관계 일치
100%
고객이 아닌 시행사로부터 수수료를 받습니다
창립자 이력
전 Société Générale 홍콩 투자은행가 출신이 설립했으며, 태국 외국인 대상 부동산 포털에서 최상위로 평가받았습니다.
Alexandre Beaumont가 Khorna의 인수 검토 및 시행사 관계 업무를 총괄합니다. 12년간의 국경 간 투자은행 업무 원칙을 방콕 부동산에 적용합니다. Etienne Alcouffe는 데이터 및 제품 계층을 구축합니다 · 실시간 환율, 실시간 시장 데이터, 자체 스코어링 시스템.
팀 소개 →방법론
본 사이트의 모든 데이터 표는 출처를 명시합니다. 방콕 프라임 가격은 공개 매물 정보를 기반으로 매주 갱신되며, CBRE Thailand 및 JLL 분기 보고서로 검증됩니다. 환율은 Frankfurter API에서 제공되며, 국가 신용 및 거시 지표는 S&P / Fitch / Moody's가 공시한 등급을 참조합니다. 학교 및 병원 데이터는 공식 등록부(JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest)에서 가져옵니다.
Khorna Score는 모든 프로젝트 페이지에서 6개 구성 요소별로 공개됩니다. Khorna Verdict의 판단 근거 또한 투명하게 공개됩니다. 컨버전스 가설 산식에 불확실성이 있는 부분은 명시적으로 공개합니다.
방법론 보기 →투자자 가이드 · PDF
6페이지 맞춤형 PDF · 세후 수치를 포함한 자국 시장 대안 비교, 세금 격차 분석, 비자 경로, 귀하의 프로파일에 맞춘 지역 및 유닛 추천. 출처 명시 데이터, 공개된 방법론.
스팸 없음 · 회신으로 PDF를 보내드리며, 필요한 경우 한 차례만 후속 연락드립니다.
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귀하의 한국 세무 상황, 기존 자산 배분, 그리고 타임라인을 알려주십시오. 저희가 귀하의 기존 수익률과 세금 구조를 Bangkok 프라임 자산 배분과 비교 모델링해 드립니다 · 한국어 후속 상담 가능합니다.
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