FR · Pour l'investisseur français
SCPI à 3% net après frais, LMNP plafonné, Pinel en sunset, Paris direct à 2% net après IFI et taxe foncière. La distribution française vous laisse avec un rendement bridé et une concentration géographique totale sur l'EU.
Bangkok prime · 5 à 6% net, IHT à 100M THB, pas d'équivalent IFI sur le bien thaï dans les structures personnelles, devise stable. Cette page met les chiffres côte à côte. Honnêtement.
Vos alternatives françaises
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
3 to 3.5% net post-fees
Entry fees 8 to 10% · annual management 0.6 to 1% · IFI base · prélèvements sociaux 17.2% on distributions · concentrated in EU office and retail (sectors under structural pressure)
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
3 to 4.5% net (Paris) · higher in Tier-2 cities
Tax-favorable for the first decade then amortization runs out · French RE only · capped by RE supply quality and yield ceiling · subject to Pinel sunset and rent-control intensification
Direct Paris property
2 to 3% net (after taxe foncière, charges, IFI)
Highest entry price in Europe per sqm · IFI 0.5 to 1.5% above €1.3M · IHT 45 to 60% to children beyond €100K threshold · droits de mutation ~7 to 8% on entry
Assurance-vie unit-linked RE
2.5 to 3% net effective
Wrapped in AV is tax-efficient but underlying is still SCPI / OPCI · same entry costs and concentration risk · liquidity gates during stress
Pinel (sunset 2024)
Effective 1 to 2.5% net, with tax credit
Programme closing for new entries · zone-restricted to high-demand French metros · 6/9/12 year rental commitment · capped rent below market
Le tax wedge · ce qui sort de l'équation à Bangkok
IFI · Impôt sur la Fortune Immobilière
Impact en France
0.5 to 1.5% annually on French and (in some structures) global RE above €1.3M
Traitement thaïlandais
Thai-located property held in your personal name is declared but excluded from the IFI base in most personal-ownership structures. We coordinate with your fiscaliste so the structure matches the exclusion correctly.
Prélèvements sociaux
Impact en France
17.2% on rental and disposal gains
Traitement thaïlandais
Thailand applies its own withholding on rental and disposal under the Thai-France double-tax treaty. Credit for Thai tax paid is generally available in France, eliminating double imposition. The combined burden is materially below all-French equivalent.
Droits de succession (IHT)
Impact en France
45 to 60% on transfers to children above €100K threshold
Traitement thaïlandais
Thailand has no inheritance tax below 100M THB (~€2.6M) to direct descendants. Property held in foreign-quota condominium passes to heirs under Thai law if they qualify, otherwise sold within 1 year at heir's instruction. Estate planning sequence with French notaire is essential.
Taxe foncière + taxe d'habitation
Impact en France
Combined 0.5 to 2% of fiscal value annually
Traitement thaïlandais
Thailand has no equivalent annual ad-valorem property tax for residential condos at meaningful rates. The Thai Land and Building Tax 2020 introduced micro-rates but for residential primary holdings under 50M THB the burden is effectively zero.
Convention fiscale franco-thaïlandaise du 27 décembre 1974 (en vigueur). Élimine la double imposition. Crédit d'impôt en France sur l'impôt acquitté en Thaïlande sur les revenus de source thaïlandaise.
Visa · le bon match pour le profil français
DTV (Destination Thailand Visa)
Pour qui
35-50yo French digital nomads, freelancers, soft-power profiles (cooking, art, Muay Thai)
Pourquoi
5-year multi-entry, 180-day stays, 500K THB threshold, easy renewal. Pairs naturally with a 8 to 18M THB Bangkok studio or 1-bed.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
French HNW with 1M USD+ assets and 80K USD+ income · ex-Société Générale, ex-Total, family-office principals
Pourquoi
10 years renewable + 17% income-tax cap on Thai-source income + foreign-source remittance exemption. The structurally cleanest French-tax-residency unwind pathway.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
French retirees with 80K USD+ pension income
Pourquoi
10-year residency with the same 17% tax cap. Pairs with a 10 to 20M THB 2-bed in Sathorn or Phrom Phong as the retirement base.
Thailand Privilege (ex-Elite)
Pour qui
French HNW who don't fit LTR criteria but want guaranteed long-stay
Pourquoi
5 to 20 year membership-based visa. 900K to 5M THB upfront. Includes bank-account introduction service · a real benefit given the foreigner banking friction.
Détails complets: guide visa Thaïlande · LTR + propriété · DTV à Bangkok.
Quatre profils français que nous accompagnons
Le banquier parisien
Senior at SocGen, BNP, or HSBC France. €2 to 5M net worth. IFI exposure significant. Looking at Bangkok as both a yield play and a French-tax-residency optionality (LTR pathway). Typical purchase: 15 to 30M THB 2-bed in Sathorn or Riverside.
Le retraité de la Côte d'Azur
Retired CEO or senior partner. €3M+ net worth. Already pays IFI in France. Considering Bangkok as a winter base + yield diversification. LTR Wealthy Pensioner pathway. Typical purchase: 12 to 20M THB 2-bed in Phrom Phong or Sathorn.
Le freelance digital
Tech consultant, designer, creator earning €100 to 200K from foreign clients. DTV holder. Wants to escape the French tax stack and live half the year in Bangkok. Typical purchase: 8 to 14M THB 1-bed in Asok, Phrom Phong, or Phayathai.
L'entrepreneur PME
Owner-operator, just sold a stake or in pre-cession mode. €1.5 to 4M liquidity event coming. Thinking about geographic diversification before the cash hits. Typical purchase: 18 to 35M THB 2 to 3-bed in Phrom Phong, Thonglor, or branded residence.
EUR / THB · le contexte devise
Le THB s'est apprécié contre l'EUR sur la dernière décennie. La Banque de Thaïlande gère activement la parité avec une crédibilité reconnue · pas de répétition de la crise asiatique de 1997 dans les fondamentaux actuels (réserves de change à 220+ milliards USD, dette publique <60% du PIB, compte courant excédentaire).
Acheter à Bangkok, c'est mécaniquement diversifier votre exposition EUR. C'est aussi capturer une devise dont la trajectoire moyenne est haussière contre l'EUR sur les structurels asiatiques (positionnement régional ASEAN, flux touristique, soft power).
Réserves de change BoT
~220 milliards USD · plus de 8 mois d'imports
Dette publique
~58% du PIB · sous le plafond légal de 70%
Notation souveraine
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · investment grade
Inflation 2024
~1 à 1.5% · ancrée à la cible BoT depuis 2 ans
Le guide investisseur · PDF
6 pages · alternatives françaises chiffrées, le tax wedge IFI / IHT / prélèvements sociaux, voies de visa, recommandations de quartier et de unité par profil. Données sourcées, méthodologie publiée.
Pas de spam · juste le PDF par retour, et un suivi unique si pertinent.
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Dites-nous votre patrimoine, vos revenus, votre exposition IFI actuelle, et votre horizon. Nous chiffrons votre allocation existante face à une allocation Bangkok prime · honnêtement, des deux côtés.
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